Hypothekenzinsen

Immer mehr Menschen erfreuen sich an den eigenen vier Wänden: Die aktuellen Niedrigzinsen machen es möglich – der Traum vom Eigenheim wird für viele erschwinglich. Doch auch in Niedrigzinsphasen sollte man bei den Hypothekenzinsen auf jede Kommastelle achten, denn der genaue Zinssatz ist eines der wichtigsten Kriterien für ein attraktives Hypothekendarlehen. Wer plant, einen Kredit aufzunehmen, sollte sich daher im Voraus mit dem Thema Hypothekenzinsen beschäftigen, einige wichtige Begriffe kennen sowie einen Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung werfen.

Nettodarlehensbetrag:
Euro
Laufzeit:
aktualisieren:
* bonitätsunabhängiger Zinssatz | Annahmen für Beleihungswert von 60 % und Tilgung: 1 %

Definition von Hypothekenzinsen

Begriff Hypothekenzinsen

Die Begriffe Hypotheken- und Bauzinsen werden umgangssprachlich häufig synonym verwendet – in Fachkreisen jedoch unterschieden. Hypothekenzinsen sind, wie der Name sagt, Zinsen auf eine Hypothek. Bauzinsen fallen bei einer Baufinanzierung an, die nicht über eine Hypothek, sondern über eine Grundschuld abgesichert wird. Wer als Laie den Begriff Hypothekenzinsen verwendet, meint aber meistens Bauzinsen. Bau- und Hypothekenzinsen werden in diesem Artikel daher auch synonym verwendet.

Hypothekenzinsen – umgangssprachlich auch Bauzinsen – bezeichnen das Entgelt, das Kreditgeber auf Darlehen berechnen. Hypothekenzinsen werden in der Regel in Prozent pro Jahr angegeben. Aktuell befinden sich Hypothekenzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Der Immobilienerwerb kann sich daher besonders lohnen.

Aktuelle Hypothekenzinsen sprechen für den Immobilienerwerb

Betrachtet man Durchschnittswerte für aktuelle Hypothekenzinsen, werden sich vor allem diejenigen freuen, die schon immer ein Haus bauen oder kaufen wollten. Denn es war selten so günstig, ein Hypothekendarlehen aufzunehmen. Doch warum sind die Hypothekenzinsen eigentlich aktuell so niedrig?

Warum sind Hypothekenzinsen aktuell so niedrig?

Hypothekenzinsen Entwicklung:
Bauzinsverlauf
Detaillierte Bauzinsentwicklung

Die Höhe der Hypothekenzinsen hängt von verschiedenen, mitunter sehr komplexen wirtschaftlichen Faktoren ab. Es ist daher auch für Experten nicht möglich, verlässliche Zukunftsprognosen zu formulieren. Ein wichtiger Einflussfaktor auf die Höhe der Hypothekenzinsen ist der sogenannte Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Der Zusammenhang: Banken können bei der EZB Geld leihen und deponieren. Der Leitzins gibt an, wie viel Banken für Leihgeschäfte zahlen müssen. Ist der Leitzins niedrig, können Banken somit günstig Geld leihen. Dieses Geld geben Finanzdienstleister dann zu ebenfalls günstigen Konditionen an ihre Kunden in Form von Krediten weiter. Ziel der Niedrigzinspolitik ist es, mehr Geld in Umlauf zu bringen und damit die europäische Wirtschaft anzukurbeln.

Hypothekendarlehen-Vergleich: Soll- und Effektivzins unterscheiden

Im Zusammenhang mit Zinsen stößt man auf einige ähnliche Fachbegriffe, die sich jedoch in sehr wichtigen Punkten unterscheiden. Wer diese Unterschiede nicht berücksichtigt, riskiert bei Abschluss eines Hypothekendarlehens einiges an Mehrkosten. Ein Beispiel: Soll- und Effektivzins.

Der Sollzins bezieht sich nur auf die Kreditsumme und bezeichnet damit auch nur die Zinsen auf das geliehene Geld. Mit dem Sollzins berechnet man meist die monatliche Zinsrate, die der Kreditnehmer zahlen muss. Um einen Überblick über die Gesamtkosten eines Darlehens zu erhalten, reicht der Sollzins jedoch nicht aus. Anbieter sind daher gesetzlich verpflichtet, den Effektivzins anzugeben. Dieser umfasst neben dem Sollzins alle Kostenstellen, wie zum Beispiel Vermittlungsgebühren, die jeder Kreditnehmer zahlen muss. Aber aufgepasst: Der Effektivzins berücksichtigt keine optionalen Gebühren wie zum Beispiel Bereitstellungszinsen oder eine Restschuldversicherung. Wer eine Übersicht über die tatsächlichen Gesamtkosten eines Hypothekendarlehens erhalten möchte, sollte immer mit dem Effektivzins rechnen und sich zusätzlich beim Anbieter erkundigen, ob beispielsweise Bereitstellungszinsen anfallen. Nur so erhält der Kreditnehmer eine Übersicht über die tatsächlichen Gesamtkosten für den Kredit und kann einen aussagekräftigen Hypothekendarlehen-Vergleich vornehmen.

Lesen Sie mehr zur: Sollzins und Effektivzins

Beispielrechnung: Kleine Zinsunterschiede haben große Wirkung

Prinzipiell gilt: Je niedriger die Hypothekenzinsen, desto besser sind die Konditionen für den Darlehensnehmer. Häufig unterschätzen Darlehensnehmer die Mehrkosten, die durch scheinbar kleine Zinsunterschiede entstehen. Denn bereits geringfügige Konditionsunterschiede können ein Hypothekendarlehen über die gesamte Laufzeit deutlich teurer machen. Das folgende Rechenbeispiel zeigt die große Wirkung von kleinen Zinsunterschieden:

Angebot 1 Angebot 2
Darlehen: 200.000 € Darlehen: 200.000 €
Monatliche Rate: 800 € Monatliche Rate: 800 €
Effektivzins: 2% Effektivzins: 2,5%
Zinsbindung: 10 Jahre Zinsbindung: 10 Jahre
Restschuld nach zehn Jahren: 137.721,43 € Restschuld nach zehn Jahren: 147.237,57 €

Daraus folgt: Bei Angebot 1 spart der Kreditnehmer nach 10 Jahren bereits 9.516,14 €. Wer Hypothekenzinsen sorgfältig vergleicht, kann somit einiges an Geld sparen. Es lohnt sich außerdem, die vielen Online-Angebote zu vergleichen, da Kreditnehmer online häufig günstigere Konditionen erhalten als in der Filiale.

Forward Darlehen: Günstige Hypothekenzinsen langfristig sichern

Wer bereits ein Hypothekendarlehen aufgenommen hat, kann in Niedrigzinsphasen dennoch von günstigen Hypothekenzinsen profitieren. Und zwar mit einer besonderen Form der Anschlussfinanzierung, dem sogenannten Forward Darle-hen. Da Kreditbeträge in der Baufinanzierung meist sehr hoch sind, bleibt in der Regel eine Rest-schuld nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist – eine Anschlussfinanzierung wird nötig. Befindet man sich aktuell in einer Niedrigzinsphase und läuft der erste Darlehensvertrag in einigen Jahren ab, kann man sich mit einem Forward Darlehen – meist bis zu 5 Jahre im Voraus – die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern.

Günstige Hypothekenzinsen sichern – auch ohne Eigenkapital?

Es ist prinzipiell möglich, ein Hypothekendarlehen auch ohne Eigenkapitalanteil – die sogenannte Vollfinanzierung – aufzunehmen. Allerdings wird es hier schwieriger, einen Anbieter zu finden. Schließlich gehen Banken ein erhöhtes Ausfallrisiko ein. Und das lassen sich diese in der Regel mit höheren Hypothekenzinsen bezahlen – der aktuelle Zinsvorteil kann damit dahin sein. Potentielle Immobilienerwerber sollten sich außerdem im Klaren darüber sein, dass bei einer Vollfinanzierung die Schuldenfreiheit häufig in weite Ferne rückt. Banken empfehlen in der Regel einen Eigenkapitalanteil von 20% – 40%. Wer jedoch über ein gutes und sicheres Einkommen und/oder sonstige Kreditsicherheiten,, wie zum Beispiel bereits abbezahlte Immobilien, verfügt, kann bei manchen Anbietern auch eine Vollfinanzierung abschließen.

Lesen Sie mehr zur: Finanzierung ohne Eigenkapital

Öffentliche Zuschüsse nutzen und zusätzlich Zinsen sparen

Der Staat unterstützt den Immobilienerwerb mit verschiedenen Fördermitteln wie beispielsweise der KfW-Förderung. Diese kann eine gute Ergänzung zum herkömmlichen Bankdarlehen sein. Der Grund: Die KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau, vergibt als staatliche Förderbank häufig günstigere Zinsen als private Anbieter. Mit langfristigen und zinsgünstigen Zuschüssen unterstützt die KfW den Bau, Kauf sowie die Modernisierung von Wohneigentum. Allerdings sind die Darlehen meist auf einen Höchstbetrag begrenzt und stellen daher eher einen Zuschuss dar.

Lesen Sie mehr zur: KFW Förderung

Weitere wichtige Kriterien für ein günstiges Hypothekendarlehen

Neben der Höhe der Hypothekenzinsen gibt es weitere wichtige Kriterien, um die eigene Immobilie optimal zu finanzieren. So sollte man beispielsweise in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Zinsbindungsfrist vertraglich vereinbaren. Außerdem sollte man den häufig unberücksichtigten Kostenfaktor Bereitstellungszinsen berücksichtigen. Berechnet beispielsweise ein Anbieter A Bereitstellungszinsen, kann der Effektivzinsvorteil dahin sein, wenn im Vergleich Anbieter B keine Bereitstellungszinsen und nur einen geringfügig höheren Effektivzins verlangt.
Umschneller schuldenfrei zu werden und damit auch einiges an Zinkosten zu sparen, sollte man außerdem darauf achten, dass man außerplanmäßige Sonderzahlungen leisten kann. Mit sogenannten Sondertilgungen kann der Kreditnehmer seine Schulden flexibel und meist auch schneller abbezahlen.

Details zur: Grundlagen der Tilgung ; Details zur Effekt der Sondertilgung und konkreter Tilgungsdauer

Mit Hypothekenzinsen-Vergleich das günstigste Angebot sichern




Wie bereits die obige Beispielrechnung verdeutlicht: Mit einem Hypothekenzinsen-Vergleich kann man häufig Geld sparen. Für einen optimalen Vergleich sollte man einen Hypothekendarlehen-Rechner beziehungsweise einen Hypothekenzinsen-Rechner nutzen. So kann man auf einen Blick Konditionen vergleichen und das jeweils günstigste Angebot finden.