Immobilien im Ausland kaufen

Viele Deutsche zieht es für den Sommerurlaub immer wieder in ein bestimmtes Land. Daher denken immer mehr Menschen darüber nach sich ein Haus in dem jeweiligen Wunschland zu kaufen – teils auch in Verbindung mit dem Vorhaben den Lebensmittelpunkt komplett in dieses Land zu verlegen.

Neben der Möglichkeit der Nutzung als Feriendomizil, kann eine attraktive Immobilie auch als Altersruhesitz eine angenehme Alternative zu Deutschland darstellen. Egal welche Anforderungen man an eine Immobilie im Ausland hat – für Viele ist der Immobilienkauf im Ausland ein Traum, den sie sich nur zu gern erfüllen würden.

Immobilienkauf Ausland: Vorsicht vor übereiltem Entschluss

Wer sich ein Haus im Ausland kaufen möchte, sollte aber nicht nur romantischen Vorstellungen erliegen. Häufig ist der Kauf einer Auslandsimmobilie sogar mit größerem Aufwand verbunden als der Kauf eines Hauses in der Heimat. Denn jedes Land hat unterschiedliche Bestimmungen und Anforderungen hinsichtlich eines Hauskaufs. Daher ist es ratsam, noch vor der tatsächlichen Kaufentscheidung einige Überlegungen anzustellen.

Überlegungen vor dem Kauf von Auslands Immobilien

Motive der Deutschen beim Kauf von Auslandsimmobilien

Altersvorsorge
43,5 %
nur Vermietung
26,7 %
familiäre Gründe
22,6 %
Kapitalschutz
22,2 %
Inflationsschutz
22,0 %
Altersruhesitz
20,4 %
Steuervorteile
14,8 %
Vermögensstreuung
11,2 %

Quelle: Elsner Unternehmensberatung; Mehrfachnennung möglich

Ist der Wunsch vorhanden, sich eine Immobilie im Ausland zu kaufen, stellt sich zunächst die Frage nach einem geeigneten Land, . Schließlich kann man nicht nur zwischen Kontinenten und Ländern wählen, auch konkrete Ortskriterien können den Immobilienkauf im Ausland entscheiden. Diese können beispielsweise die unterschiedlichen klimatischen Bedingungen, die Infrastruktur des Landes oder auch geografische Begebenheiten wie Meeres- oder Gebirgsnähe sein.

Ratsam ist, persönliche Landesvorlieben und eigene körperliche Befindlichkeiten realistisch einzuschätzen. Neigt jemand beispielsweise von Natur aus zu erhöhtem Blutdruck, kann der Kauf einer Auslandsimmobilie in einem sehr heißen Land auf Dauer die falsche Entscheidung sein.
Meeresnähe hingegen kann für jemanden der unter Asthma leidet, besonders heilsam sein. Diese Faktoren sind natürlich je nach Person unterschiedlich und sollten daher individuell analysiert werden.

Immobilienkauf im Ausland: Zu welchem Zweck?

Neben persönlichen Entscheidungsfaktoren sollte auch darüber nachgedacht werden, zu welchem Zweck man Immobilien im Ausland kaufen möchte. Für Personen, die eine Immobilie zur Weitervermietung und Anlagemöglichkeit erwerben möchten, sind andere Begebenheiten entscheidend, als für Menschen, die diese privat nutzen möchten. So gibt es beispielsweise vereinzelte Orte, in welchen man eine Eigentumswohnung nicht als Ferienwohnung vermieten darf, es sei denn, man meldet diese als Gewerbe an, was
wiederum Gewerbesteuern kosten würde.

Ausland: Immobilien und deren mögliche Nutzung

Ein Immobilienkauf im Ausland kann aus völlig unterschiedlichen Gründen in Betracht gezogen werden. Egal ob man sich ein gemütliches Haus wünscht, um die Rente an einem schönen Ort zu genießen oder ob man nach einer geeigneten Anlagemöglichkeit sucht: Wichtig wäre, schon vor dem Hauskauf abzuwägen, wie das Anwesen zukünftig genutzt werden soll. Denn je nach Nutzung der Auslandsimmobilie sind unterschiedliche Kriterien für den Interessenten wichtig. Folgende Nutzungsformen von Immobilien im Ausland sind möglich:

  • Ferienhaus
  • Zweitwohnsitz
  • Hauptwohnsitz
  • Renditeobjekt
  • Altersruhesitz

Wird die Auslandsimmobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt, sollte man sich vor dem Kauf fragen wie viel Geld man für die Instandhaltung des Hauses investieren möchte. Denn je größer und luxeriöser das Anwesens sowie Grundstück, umso höhere Kosten sind in der Regel für die Immobilienpflege zu erwarten.

Auslandsimmobilien: Feriendomizil oder langfristiger Umzug?

Baufinanzierung für die Rente

Wohnen im Alter

Baufinanzierung für Rentner

Wer Immobilien im Ausland kaufen möchte, sollte sich fragen, ob dies einen dauerhaften Umzug zur Folge hat oder ob es sich lediglich um ein Feriendomizil handelt. Denn wer tatsächlich in ein anderes Land auswandern möchte, sollte noch vor dem Umzug genauestens recherchieren, welche Genehmigungen und Unterlagen dazu nötig sind. Je nach Land können die rechtlichen Bestimmungen stark variieren.

Immobilienkauf Ausland: Auswandern innerhalb Europas

Die Bestimmungen der EU ermöglichen es Europäern, sich in jedem Mitgliedsland niederzulassen. In der Regel braucht ein Auswanderer innerhalb Europas ab einem Aufenthalt von drei Monaten lediglich eine Einstellungsbestätigung durch seinen Arbeitgeber, er sollte seinen Wohnsitz bei der betreffenden Behörde anmelden und einen Aufenthaltstitel beantragen.

Glückliches Paar am StrandWer fünf Jahre ununterbrochen und rechtmäßig in einem anderen EU Land verbracht hat, erhält üblicherweise automatisch das Recht auf Daueraufenthalt. Allein der Auswanderung wegen steht dem Kauf einer Auslandsimmobilie innerhalb Europas also grundsätzlich nichts im Wege. Wer den Wunsch hegt, in ein nicht-europäisches Land auszuwandern, sollte noch vor dem Immobilienkauf im Ausland prüfen, welche gesetzlichen Regelungen dort herrschen und wie hoch der damit verbundene bürokratische Aufwand wäre.

Checkliste Immobilienkauf Ausland

Möchte man Immobilien im Ausland kaufen, gibt es viele verschiedene Dinge zu beachten. Da ein Hauskauf schon von Grund auf ein großes und teils unübersichtliches Unterfangen ist, sind hier wichtige Check-Punkte zusammengefasst, die man vor dem Immobilienkauf im Ausland durchgehen sollte:

  • Wird eine Aufenthaltserlaubnis benötigt? Falls ja, ab wann?
  • Gibt es eine Begrenzung der Aufenthaltsdauer?
  • Wird eine Grundsteuer oder Wohnsteuer auf die Auslandsimmobilie erhoben?
  • Gehen mit dem Hauskauf Nutzungsbeschränkungen einher?
  • Gibt es Vermietungsbeschränkungen oder gar -ausschlüsse?
  • Liegt ein Baulistenverzeichnis vor?
  • Konnte das Grundbuch eingesehen werden?
  • Ist ein Bebauungs- oder Flächenplan vorhanden?
  • Wurde ein Wertgutachten erstellt?
  • Liegen ggf. schon Versicherungsunterlagen für die Immobilie im Ausland vor?
  • Wie hoch sind die Instandhaltungskosten, für z.B. Hausmeister oder Gärtner, der Immobilie?

Wer schon in der Planungsphase wichtige Kriterin des Hauskaufs im Ausland beachtet, kann vermeiden später von unerwarteten Wendungen überrascht zu werden.

Immobilienkauf Ausland: Anwesen vor Ort besichtigen

Ein strahlend blauer Pool, eine sonnendurchflutete Terrasse und eine weiße Hochglanz-Wohnküche: Die Bilder von Immobilien im Ausland sind in Anzeigen oft besonders ansprechend. Dennoch ist Vorsicht geboten: Wer im Ausland Immobilien kaufen möchte, sollte sich nicht allein auf die Fotos verlassen. Sonst kann spätestens beim Einzug Ernüchterung folgen. Auch wenn gerade internationale Anreisen sehr kostspielig sein können, ist es dennoch ratsam, sich die Mühe zu machen und das Haus noch vor dem Kauf zu besichtigen.

Immobilien Ausland: Haus auf Baumängel untersuchen

Baumängel am Wohnobjekt können häufig nur durch eine persönliche Sichtung festgestellt werden. Wer sichergehen will, kann einen Bausachverständigen zur Beratung hinzuziehen. Sinnvoll ist hier, wenn der engagierte Sachverständige die Sprache des jeweiligen Landes beherrscht und die dortigen Vorschriften kennt. Grundsätzlich kann auch schon vor einer Besichtigung bei den Behörden erfragt werden, ob die Auslandsimmobilie legal erbaut wurde.

Achtung vor Schwarzkauf aus Unwissenheit

Ein leider häufig auftretendes Übel in einigen Ländern ist, dass viele Häuser ohne Baugenehmigung erbaut und schließlich auch verkauft werden – teilweise sogar an zwei Interessenten gleichzeitig! Deshalb ist es vor dem Kauf von Auslandsimmobilien ratsam das jeweilige Grundbuch durch einen Notar prüfen zu lassen. Des weiteren sollte man sich einen Registerauszug geben lassen, der bestätigt, dass man der alleinige Eigentümer des Wohnobjekts ist. Wurde die Auslandsimmobilie tatsächlich ein zweites Mal verkauft, müssen meist die zuständigen Gerichte klären, welchem Käufer die Immobilie letztlich zugesprochen wird. Ob der andere Käufe sein investiertes Vermögen zurück erhält ist fraglich, da der zwielichtige Verkäufer häufig nicht mehr auffindbar ist.

Finanzierung Immobilie Ausland: Deutsches Haus als Sicherheit

Egal ob im In- oder Ausland: eine Immobilie aus dem Stegreif zu kaufen, ist für die meisten eher schwierig, da es sich hierbei um eine große finanzielle Investition handelt. Deshalb ermöglichen sich viele Menschen den Kauf oder Bau eines Eigenheims mit Hilfe einer Baufinanzierung. Wer Immobilien im Ausland finanzieren möchte und schon ein schuldenfreies Haus in Deutschland besitzt, kann dieses als Sicherheit für einen neuen Kredit nutzen. Wenn Hypothekenzinsen anfallen, sollten diese vorher erfragt werden. Da dies grundsätzlich gilt, spielt es in der Regel keine Rolle ob sich das finanzierte Wohnobjekt in einem anderen Land befindet.

Finanzierung Auslandsimmobilie: Über deutsches Kreditinstitut

Glückliche Familie vor schönem Haus

Wer eine Auslandsimmobilie kaufen möchte, sucht manchmal lange nach der passenden Finanzierung. Immobilien-, Ausland- und Inland-Recht sowie anfallende Verwaltungsgebühren variieren teilweise stark. Daher kann eine Baufinanzierung im Ausland mit vielen Anforderungen verbunden sein.

Mögliche Herausforderungen bei Kredit für Hauskauf im Ausland:

Neben Kommunikationsschwierigkeiten können durch unterschiedliche internationale Rechtssysteme weitere Schwierigkeiten folgen, die bei einem Abschluss einer Baufinanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut bedacht werden sollten:

  • Finanzierung Immobilie Ausland: Sprachliche Barrieren besonders riskant bei Verhandlungen im Rahmen einer Baufinanzierung
  • Individuelles Studieren der abweichenden Rechtslage im Ausland notwendig
  • Rechtsordnung kann sich in manchen Ländern auch zwischen verschiedenen Ortschaften erheblich unterscheiden
  • Vertragliches Rücktrittsrecht: bei Auslandsfinanzierung dringend Sicherheiten einholen
  • Häufiges Auftreten von unübersichtlichen Kostenpunkten bei Verwaltung und Bürokratie

Immobilie Ausland: Kaufen und in Deutschland finanzieren

Grundsätzlich kann eine Baufinanzierung für den Kreditnehmer deutlich unkomplizierter sein, wenn er diese bei einer deutschen Bank abschließt, da eine solche Finanzierung schon ohne Sprachbarriere ein komplexes finanzielles Produkt darstellt. Wer sich aber reichlich informiert und verschiedene Anbieter vergleicht, kann nicht nur von einer positiven Bauzinsenentwicklung profitieren, sondern auch sichergehen die passende Baufinanzierung für die eigene Lebenssituation zu finden. Online-Rechner helfen dabei, die verschiedenen Angebote auf einen Blick zu prüfen. Diese können die individuelle finanzielle Situation und die Möglichkeiten verschiedener Baufinanzierungen in Sekunden miteinander vergleichen.