Inhalte dieser Seite:
Bei einer Anschlussfinanzierung hat man die Chance, neue Konditionen für die Baufinanzierung zu erhalten. Besonders interessant ist dies für die Bauzinsen. Da für eine Anschlussfinanzierung meist ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, kann man dies nutzen und sich bessere Konditionen und günstigere Zinsen sichern. Mit einem Anschlussfinanzierung Vergleich findet man einfach und schnell passende Angebote.
Angebote für Anschlussfinanzierung berechnen:
![i](/images/infobutton.gif "header=[Effektiver Jahreszins:] body=[Der Effektivzins ist der tatsächlich zu zahlende Zins für das Baudarlehen. Er enthält den Sollzins und alle weiteren Kosten, wie Bearbeitungsgebühren. Damit ist der effektive Jahreszins der exakte Indikator für die Gesamtkosten der Baufinanzierung.] cssbody=[fa_info_body] cssheader=[fa_info_header]\")
/
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Baufinanzierung werden in der Regel sehr große Beträge von der Bank geliehen. Entsprechend benötigt man eine lange Laufzeit, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Eine Baufinanzierung wird zunächst nur über eine begrenzte Laufzeit abgeschlossen. In dieser Zeit, die auch Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung genannt wird, sind die Zinsen festgeschrieben und können von der Bank nicht verändert werden.
Endet diese Laufzeit gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder das Darlehen wurde bereits komplett zurückgezahlt inklusive aller Zinsen und Gebühren, dann ist von Kreditnehmerseite nichts mehr zu tun. Oder aber das Darlehen ist noch nicht komplett getilgt. Der noch ausstehende Betrag wird als Restschuld bezeichnet. Um diese noch ausstehenden Schulden zu begleichen ist eine weitere Finanzierungsrunde notwendig – die sogenannte Anschlussfinanzierung.
Anschlussfinanzierung Schritt für SchrittDas sollten Sie vorab überprüfen:
- Wann endet die Zinsfestschreibung?
- Ist der Vertrag älter als zehn Jahre und es gibt ein Sonderkündigungsrecht?
So gehen Sie vor:
- Höhe der Restschuld ermitteln
- Angebote für Baufinanzierungen mit Restschuld als neuen Darlehensbetrag vergleichen
- Günstigen Anbieter finden und Angebot einholen
- Neuen Darlehensvertrag abschließen und altes Baudarlehen ablösen
Anschlussfinanzierung planen und auf Timing achten
Viele Banken unterbreiten ihren Kreditnehmern bereits mehrere Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Verlängerungsangebot des Darlehens als Anschlussfinanzierung. In diesem muss auch der neue Zinssatz genannt werden. Sobald man diesen kennt, kann man auch beginnen alternative Angebote zur Anschlussfinanzierung zu vergleichen.
Es lohnt sich auch bereits vor Bekanntgabe des Anschlussangebots einen Blick auf die aktuellen Bauzinsen zu werfen. Bauzinsen-Rechner vermitteln einen guten Überblick über die aktuelle Marktsituation und man bekommt ein Gespür für Zinsentwicklungen.
Rechtzeitig kündigen
Möchte man seine Restschuld mit einem neuen Kreditanbieter tilgen, muss man rechtzeitig das alte Darlehen kündigen bzw. das Anschlussangebot ausschlagen. Vor allem sollte auch beachtet werden, dass man, um das alte Darlehen abzulösen, bereits das neue Darlehen braucht. Hier heißt es zeitlich gut planen. Die meisten Baufinanzierer unterstützen aber ihre neuen Kunden bei der Planung des Wechsels. Wird das Darlehen bei der alten Bank verlängert muss man natürlich nicht kündigen.
Sonderkündigungsrecht bei Krediten
Alle Kredite, die länger als zehn Jahre laufen, haben ein staatliche verankertes Sonderkündigungsrecht. Das gilt auch für Baudarlehen. Wenn das Baudarlehen also bereits länger als zehn Jahre läuft, muss man nicht das Ende der Zinsfestschreibung abwarten. Man kann es auch einfach mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Strafkosten für die vorzeitige Kündigung zu fürchten. Auch dies ist eine Möglichkeit sich günstigere Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern.
Was gilt es bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?
Eine Anschlussfinanzierung sollte genauso sorgsam geplant werden, wie die ursprüngliche Baufinanzierung. Sie sind sich unsicher bezüglich der Zinslast, Laufzeit oder haben schlichtweg Fragen? Dann sehen Sie sich die folgenden Statistiken und ihre Ergebnisse an:
Anschlussfinanzierung – Zinsen vergleichen lohnt sich
In der Regel ist die Restschuld noch immer sehr hoch, so dass auch geringfügige Änderungen bei den Anschlussfinanzierungszinsen erhebliche Ersparnisse einbringen können. Deshalb sollte man Angebote zur Anschlussfinanzierung vergleichen – auch die der eigenen Bank.
Übersicht aktueller Bauzinsen »
Anbieter wechseln oder nicht?
Bei der Berechnung der Anschlussfinanzierung sollte man auch eventuell anfallende Gebühren mit berücksichtigen. Beim Erwerb einer Immobilie wird oft das Haus oder die Wohnung als Sicherheit hinterlegt. Wechselt man den Anbieter werden Grundbuch- und Notarkosten fällig, da die Grundschuld übertragen werden muss. Dennoch können durch ein günstigeres Zinsangebot diese Kosten durch die Ersparnisse gedeckt sein. Es gibt auch Banken, die anfallende Wechselgebühren für ihre Neukunden gerne übernehmen. Hier lohnt es sich nachzufragen um die besten Konditionen für den Erhalt von Baugeld zu erzielen.
Anbieter Anschlussfinanzierung
Die besten Anbieter für Anschlussfinanzierungen bleiben traditionelle Banken. Viele von ihnen haben eigene Abteilungen für Immobiliendarlehen mit speziell ausgerichtetem Service. Die Commerzbank Baufinanzierung zum Beispiel hilft auch bei der Wahl des richtigen Angebots, indem sie bis zu 250 Banken vergleicht.
Durch die zunehmende Bekanntheit möchten viele zur KfW wechseln, da die KfW Zinsen meist deutlich günstiger sind als Angebote von anderen Banken. Der Haken: Die KfW unterstützt keine Anschlussfinanzierung. Außerdem erhält man die günstigen Zinsen der KfW nur für bestimmte Projekte. Da es sich bei der KfW um eine Förderbank handelt, die auch staatlichen Auflagen unterliegt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, um überhaupt einen KfW Kredit zu erhalten. Eine Anschlussfinanzierung bei der KfW ist nur möglich, wenn auch der Vorläufer-Kredit bereits ein KfW-Kredit war.
Varianten der Anschlussfinanzierung
Diese Anschlussfinanzierung ist im Grunde nichts anderes als eine Neuverhandlung der Konditionen zu der die Restschuld beglichen werden muss. Dafür gibt es drei Varianten die üblicherweise zur Tilgung der Restschuld angeboten werden.
Villa, Ökohaus oder Bungalow: Dieses Haus macht Sie glücklich
Wo wären Sie jetzt als Milliardär?
Prolongation – Verlängerung des bestehenden Darlehens
Hinter dem Fachbegriff Prolongation verbirgt sich nichts anderes als die Anschlussfinanzierung mit der Bank auszuführen, bei der man bereits das ursprüngliche Darlehen abgeschlossen hat. Die Bank ist verpflichtet spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Anschlussangebot mit neuen Zinskonditionen zu unterbreiten.
Der Vorteil einer Prolongation liegt im geringen bürokratischen Aufwand. Da die Bank ja bereits alle Unterlagen hat, muss nichts mehr eingereicht werden. Eine erneute Bonitätsprüfung ist ebenfalls nicht notwendig. Abläufe und Ansprechpartner sind bekannt. Allerdings sind die Prolongations-Angebote nicht immer die besten. Meist wird der Zinssatz nur geringfügig angepasst, so dass es oft lohnenswerter ist, doch bei einem anderen Anbieter die Restschuld zu tilgen.
Umschuldung einer Baufinanzierung
Sucht man sich für die Anschlussfinanzierung ein neues Kreditinstitut, spricht man auch von einer Umschuldung. Das heißt, dass man bei einer zweiten Bank ein Darlehen in Höhe der bestehenden Restschuld aufnimmt, diese bei der alten Bank mit dem neuen Geld ausgleicht und fortan die Monatsraten an den neuen Anbieter zahlt.
Der Vorteil an dieser Variante der Anschlussfinanzierung liegt darin, dass man durch einen Wechsel neue Rahmenbedingungen aushandeln kann. Da das alte Darlehen meist bereits einige Jahre bis Jahrzehnte zurückliegt, erhält man bei Neuaushandlung oft bessere Konditionen. Vor allem kann man sich im besten Fall günstigere Zinsen sichern. Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase überbieten die Anbieter sich gegenseitig mit guten Angeboten. Man sollte daher unbedingt auch bei der Anschlussfinanzierung Zinsen vergleichen.
Forward Darlehen
Mit einem Forward Darlehen kann man sich aktuelle Zinsbedingungen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Das heißt man kann bereits jetzt einen neuen Vertrag abschließen und darin die Zinsen, die derzeit gelten, auch für eine Anschlussfinanzierung in ein bis fünf Jahren festhalten lassen. Dies kann man sowohl bei der eigenen Bank machen oder aber auch bei einer neuen Bank.
Forward Darlehen sind in gewisser Weise ein wenig Glücksspiel, denn man hofft darauf, dass man durch einen vorzeitigen Neuabschluss Zinssteigerungen umgeht. Außerdem gewinnt man auch für die Laufzeit der Anschlussfinanzierung Planungssicherheit. Dies lassen sich die Banken aber mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen. In wie weit das Forward Darlehen rentabel ist, hängt mit der Bauzinsen Entwicklung zusammen. Steigen die Zinsen an, ist man froh, wenn man sich bereits gute Konditionen für eine Anschlussfinanzierung gesichert hat. Da aber eine zutreffende Bauzinsprognosen sehr schwierig ist, kann es allerdings auch passieren, dass die Zinsen weiter fallen und das Forward Darlehen höhere Kosten verursachen wird, als ein aktuelles Angebot.
Anschlussfinanzierung: Vergleich aller Angebotsvarianten hilft sparen
Welche Form der Anschlussfinanzierung die passendste ist, sollte zu einem großen Anteil von den Kosten abhängig gemacht werden. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man aktuelle Angebote vergleichen und feststellen, ob sich ein Anbieterwechsel lohnt. Wer auf Planungssicherheit setzt oder sich die aktuellen Bauzinsen sichern möchte, greift eher zum Forward Darlehen. Nicht unterschätzen sollte man auch Faktoren wie zusätzliche Gebühren bei Neuabschlüssen und die Möglichkeit Konditionen anzupassen. Eine sorgfältige Planung sorgt dafür, dass man auch die zweite Finanzierungsrunde des Baukredits entspannt angehen kann.
Interhyp
ING
Dr. Klein
Allianz
Commerzbank