Egal, ob schicke Stadtwohnung oder gemütliches Landhaus – etwas Eigenes zu haben, das man nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten kann, ist für die meisten Menschen ein großer Traum. Doch nicht in jeder Lebenslage ist es möglich, genug Geld für die Erfüllung dieses Traumes anzusparen. Besonders schwierig gestaltet es sich oft, wenn man zu den Lebenshaltungskosten auch noch Miete zahlt.
Doch die aktuelle Niedrigzinsphase sorgt dafür, dass es selten einen günstigeren Zeitpunkt für den Bau oder Kauf eines Hauses gab. Daher entscheiden sich immer mehr Deutsche zu einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Sie scheint wie eine gute Möglichkeit, das Projekt Eigenheim sofort zu starten – doch welche Risiken gibt es?
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Günstige Zinsen auch bei Vollfinanzierung?
Je mehr Geld Sie vorab für Ihre Immobilie angespart haben, desto weniger benötigen Sie in Form der Baufinanzierung und desto günstiger wird auch Ihr Kredit. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind für Banken riskant – und dieses hohe Risiko gleichen sie durch entsprechend höhere Zinsen aus. Letztlich ist ein Baukredit ohne Eigenkapital immer teurer, als wenn Sie selbst angespartes Kapital miteinbringen. Möchten Sie das niedrige Zinsniveau dennoch nutzen und nicht länger auf Ihr Eigenheim warten, sollten Sie Ihre Finanzierung besonders akribisch planen und sich auch Gedanken darüber machen, welche Sicherheiten Sie der Bank bieten können.
Das sind die Risiken der Vollfinanzierung
Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mitunter große Risiken für Sie birgt, die Sie sogar in eine Existenzkrise stürzen können. Sollten Sie die Kreditraten aus welchen Gründen auch immer nicht mehr stemmen können, kann die Bank Ihre Immobilie im schlimmsten Fall zwangsversteigern. Denn schließlich muss der Kredit auch dann abgezahlt werden, wenn Sie die Raten nicht länger tilgen können. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, reicht das Geld meist dennoch nicht für die gesamte Kreditsumme. Der Erlös einer Zwangsversteigerung liegt nicht selten 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Das bedeutet für Sie, dass Sie – obwohl Sie Ihr Zuhause verloren haben – die bestehende Restschuld tilgen müssen. Haben Sie keine weiteren Mittel mehr zur Verfügung, kann das schnell zur Privatinsolvenz führen.
Achtung vor Wertverlust
Ein weiteres Risiko, das Sie nicht unterschätzen sollten, ist die Möglichkeit eines Wertverlustes. Durch Bewegungen an den Kapitalmärkten kann Ihre Immobilie noch während der Finanzierung an Wert verlieren. Banken sind dazu verpflichtet, die Sicherheit des Darlehens stets zu überprüfen. Sinkt der Wert Ihrer Immobilie, steigt das Risiko für die Bank.
In solchen Situationen gehen Banken meist dazu über, weitere Sicherheiten beim Kunden einzufordern. Dieses Recht sichern sie sich in der Regel bereits bei Vertragsabschluss der Finanzierung. Haben Sie jedoch keine Vermögenswerte mehr vorzuweisen, kann das Kreditinstitut die Zwangsvollstreckung veranlassen – und das obwohl Sie die laufenden Raten weiterhin bezahlen! Wägen Sie also gut ab, bevor Sie einen Hauskredit ohne Eigenkapital abschließen.
- Sie sind sich absolut sicher, dass Sie die vertraglich vereinbarten Raten über die gesamte Laufzeit zahlen können
- Sie sind davon überzeugt, dass die Immobilienpreise in Zukunft deutlich steigen werden.
Diese zwei Varianten der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es
Wenn Sie sich für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital entscheiden, starten Sie das Projekt Hausbau oder -kauf von der ersten Sekunde an ausschließlich mit Geld von der Bank. Es gibt dabei zwei verschiedene Varianten dieser sogenannten Vollfinanzierungen.
100 % Vollfinanzierung
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, umfasst bei der 100 % Variante leidglich den reinen Bau- bzw. Kaufpreis der Immobilie. Die Bau- oder Kaufnebenkosten, die etwa 20 % der Gesamtkosten betragen, stemmen Sie selbst. Im Prinzip ist das eine ähnliche Regelung wie bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Hier haben Sie jedoch mehr Zeit um das benötigte Kapital aufzubringen und können schon früher in ihrer Traum-Immobilie leben.
110 % Vollfinanzierung
Bei der 110 % Vollfinanzierung finanzieren Sie tatsächlich ausschließlich über die Bank. Ihr Kredit umfasst in diesem Fall alle Kosten, die Ihr Kauf- oder Bauvorhaben betreffen. Also auch Nebenkosten beim Kauf bzw. Nebenkosten beim Bau, Notarkosten, Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer. Oft ist bei dieser Finanzierungsform jedoch ein zweites Darlehen nötig und die Zinskosten sind vergleichsweise hoch.
Beispielrechnung: Unterschiede der beiden Varianten der Vollfinanzierung
| 100 % Finanzierung | 110 % Finanzierung | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 € | 200.000 € |
| Nebenkosten | 20.000 € | 20.000 € |
| Eigenanteil | 20.000 € | 0 € |
| Darlehenssumme | 200.000 € | 220.000 € |
Gute Planung ist das A und O
Egal, ob Hauskauf oder -bau: Eine gute Planung vorab ist entscheidend für den Erfolg Ihres Vorhabens. Dazu zählt auch die Finanzierung. Vor allem ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital erfordert eine genaue Aufstellung der zu erwartenden Kosten. Gerade bei einem Hausbau werden immer wieder Teilrechnungsbeträge fällig. Wenn Sie diese nicht über eigenes Kapital vorstrecken können oder wollen, müssen Sie dafür sorgen, dass die Finanzierung termingerecht steht, sodass Sie jederzeit Teilauszahlungen erhalten. Im Vergleich zum Bau mit Eigenkapital ist der Hausbau ohne Eigenkapital noch planungsintensiver.
Haus-Vollfinanzierung: Nur, wenn Sie Zinsen vergleichen
Sie erleichtern sich das Projekt Eigenheim, wenn Sie den Abschluss einer Finanzierung nicht überstürzen. Nehmen Sie sich die Zeit, Angebote, Konditionen und Zinsen verschiedener Anbieter genauestens zu prüfen und miteinander zu vergleichen. Hierfür eignet sich ein Online-Rechner besonders gut. Dort können Sie die Konditionen, die Ihnen wichtig sind, auf einen Blick miteinander vergleichen. Wenn Sie auf die Risiken achten und das Projekt Baufinanzierung ohne Eigenkapital besonnen und überlegt angehen, können Sie sich bald über ihre Traumimmobilie freuen.
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