Beleihung und Beleihungsgrenze

Inhalte dieser Seite:

• Was ist der Beleihungswert?
• Was heißt Beleihungsgrenze?
• Beispielrechnung zur Beleihung

Wer sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung beschäftigt, wird unweigerlich auf die beiden Begriffe Beleihung und Beleihungsgrenze stoßen. Beide Werte sind für ein Baudarlehen von entscheidender Bedeutung. Zum einen bestimmen sie wie viel Geld man sich überhaupt von der Bank leihen kann, zum anderen werden die Kosten beeinflusst, denn die Beleihung hat auch Auswirkungen auf die angebotenen Zinsen.

Beleihung – was ist das?

Meist stößt man auf die Formulierung „Immobilie beleihen“. Dahinter verbirgt sich lediglich, dass die Immobilie bei Baudarlehen als Kreditsicherheit für die Bank hinterlegt wird. Da es sich bei einer Immobilienfinanzierung, egal ob gekauft oder gebaut wird, immer um eine sehr große Geldmenge handelt, die über einen langen Zeitraum zurückgezahlt wird, reicht den Banken das Einkommen nicht als Sicherheit für das Kreditrisiko. Aus diesem Grund wird auch die Immobilie als zusätzliche Kreditsicherung hinterlegt.

Eintrag ins Grundbuch

Zur Absicherung wird die Bank als Gläubiger erstrangig ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden und der Tilgung der Schulden nicht mehr nachkommen können, wird das Objekt zwangsversteigert. Damit der Erlös ausreicht, um die Schulden komplett zu begleichen, leihen Banken bei Immobilienfinanzierungen nur eine gewisse Summe. Um diese zu ermitteln, benötigt man den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze.

Beleihung beeinflusst den Zinssatz

Im Bauzinsen Vergleich stehen zwei Werte unter dem Punkt Beleihung zur Auswahl: 60% und 80%. Damit wird festgelegt, welche Beleihungsgrenze gewählt wird. Vereinfacht gesagt wird dadurch entschieden, wie viel Eigenkapital der Kreditnehmer selbst mit in die Finanzierung einbringt. Bei 60% Beleihung muss mehr eingebracht werden als bei 80%. Entscheidend ist, dass sich je nach Prozentsatz der Beleihung die Bauzinsen unterscheiden. Schließlich wird bei einer Beleihung von 60% mehr Eigenkapital aufgebracht und das wird von den Banken honoriert. Die Darlehenszinsen für 80%-tige Beleihungen sind geringfügig schlechter. Bei den großen Summen einer Baufinanzierung sind allerdings selbst bei den aktuell niedrigen Bauzinsen kleine Zinsunterschiede entscheidend und bares Geld wert.

Immobilienwert bestimmt Beleihungswert

Mehr Eigenkapital?

Wer für den Hausbau nur ein geringes Baudarlehen benötigt, kann natürlich mehr Eigenkapital einbringen und so die Beleihung unter 60 % senken. Entsprechende Zinsvergünstigungen sind anbieterabhängig und können bei den Banken angefragt werden.

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Auch Immobilienpreise unterliegen ständigen Marktschwankungen. Mitunter kann der Preis eines Objekts sich innerhalb weniger Jahre verdoppeln oder halbieren. Niemand kann genau vorhersagen, wie sich die Preise entwickeln werden. Will man aber ein Haus beleihen, dann braucht man einen Wert, der auch noch bei Ablauf des Darlehens ein bis zwei Jahrzehnte später zu erreichen ist.

Daher ermitteln Banken den sogenannten Beleihungswert einer Immobile. Dies ist der Wert, von dem angenommen wird, dass ein Verkauf des Objekts innerhalb der Darlehenslaufzeit jederzeit diesen Erlös erreichen wird. Die Kreditinstitute wenden dabei einer relativ einfache Formel an: Vom Verkehrswert, also dem aktuell möglichen Verkaufswert, wird ein Sicherheitsabschlag von 10% – 20% abgezogen. Die Höhe des Sicherheitsabschlags orientiert sich nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobile.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze wiederum legt fest, wie viel Prozent des Beleihungswertes die Bank bereit ist, als Darlehen zu gewähren. Denn außer bei einer Vollfinanzierung, die im Gegenzug aber andere Konditionen bietet, wird meist nicht der komplette Kauf- oder Baupreis einer Immobilie durch Darlehen finanziert. Der Kreditnehmer muss wie bereits erklärt auch Eigenkapital einbringen.

Die Standardwerte von 60% und 80% Beleihung sind im Bauzinsen Vergleich berücksichtigt. Diese beiden Beleihungsgrenzen werden häufig genutzt, es gibt aber auch Zwischenwerte, die von den Banken angeboten werden.

Beispielrechnung Beleihung

Wie Beleihungswert und Beleihungsgrenze das notwendige Eigenkapital und die gewährte Darlehenshöhe beeinflussen, kann man gut an einem Rechenbeispiel nachvollziehen.

Beispielrechnung

Ein Paar kauft eine Wohnung für 280.000 €. Die Höhe des Eigenkapitals beträgt 80.000 €.

Beleihungswert (Verkehrswert 280.000 € – 20% Sicherheitsabschlag): 224.000 €

Beleihungsgrenze: 80%

Daraus folgt: 224.000 € x 80% = 179.200 €

Das Paar erhält einen Baukredit von maximal 179.200 €.

Dem Paar fehlt somit noch 20.800 €, um die Kosten komplett zu decken.

Beleihung bestimmt Nettodarlehensbetrag

Hat man seine Wunschimmobilie gefunden, sollte man die oben aufgeführte Beispielrechnung unbedingt mit dem Kaufpreis oder den Baukosten durchführen. Schließlich ergibt sich durch den Eigenkapitalanteil und den Beleihungswert letztlich auch der Kreditbetrag. Sinnvoll ist es mit den unterschiedlichen Beleihungsgrenzen und Darlehensbeträgen noch einmal Angebote für Bauzinsen zu vergleichen. Denn die Beleihungsrenze ist nicht das einzige, das Einfluss auf die Höhe der Zinsen hat, auch die Darlehenshöhe führt zu Veränderungen am Zinssatz. Mit den flexiblen Einstellungsmöglichkeiten des Bauzinsen Vergleichs können alle Varianten in Ruhe getestet werden.