Crowdfunding: Immobilien als Kleininvestor mitfinanzieren

Angesichts starker Schwankungen an der Börse und aktueller Minizinsen auf Sparguthaben werden Immobilien als Kapitalanlage immer beliebter. Um auf dem Immobilienmarkt zu investieren, blieb privaten Anlegern lange Zeit nur der Kauf der eigenen Immobilie. Doch nicht jeder kann oder möchte ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben. Eine mögliche Alternative: Immobilien-Crowdfunding.

Das Prinzip: Über geringe Beiträge von verschiedenen Investoren werden große Immobilienprojekte, zum Beispiel eine Wohnanlage, realisiert. Die Kleinanleger erhalten im Gegenzug einen Festzins von mitunter 3%-7%. In Niedrigzinsphasen wie aktuell klingt das verlockend. Doch auch Immobilien-Crowdfunding birgt Risiken, die interessierte Anleger kennen sollten.

Was ist Crowdfunding?

Alternative Finanzierungsformen wie das Crowdfunding und Crowdinvestment sind seit Jahren im Aufwind. Die folgende Statistik zeigt das stark zunehmende Volumen erfolgreich finanzierter Crowdinvesting Projekte von 2011 bis 2015:

Grafik zum Volumen erfolgreich investierter Crowdinvesting-Projekte von 2011 bis 2015

Crowdfunding heißt übersetzt Schwarmfinanzierung. Beim klassischen Crowdfunding sammeln Projektentwickler – häufig Start-Ups – über das Internet Geld, um Finanzierungslücken zu schließen. Viele Menschen geben dazu kleinere Beträge. Im Gegenzug erhalten die Investoren Zinsen, Firmenbeteiligungen, Mitspracherechte oder dem Projekt entsprechende Vergünstigungen. Über Immobilien-Crowdfunding können sich private Anleger nun auch an der Finanzierung von Immobilien beteiligen und damit wirtschaftliche Gewinne erzielen.

Immobilien: Crowdinvesting vs. Crowdfunding

Auch wenn beide Begriffe meist synonym verwendet werden – es gibt einen Unterschied: Beim Crowdfunding erhalten Investoren oft immaterielle Gegenleistungen wie zum Beispiel Mitsprache- oder Gestaltungsrechte. Das Projekt steht im Fokus. Von Crowdinvestment versprechen sich Anleger vorrangig wirtschaftlichen Gewinn.

Crowdfunding für Immobilien – so funktioniert‘s

Über Crowdfunding-Plattformen wie ifunded, Bergfürst, Zinsland oder Exporo können Anleger in Immobilienprojekte wie zum Beispiel der Sanierung oder dem Bau einer Wohnanlage im Herzen Berlins investieren. Und das bereits mit einem Mindesteinsatz von 10 – 500 €. Die Zinsen für die Investoren sollen dann über den gewinnbringenden Verkauf der Wohneinheiten erwirtschaftet werden. Die Crowdinvesting-Plattformen finanzieren sich meist über eine Provision, die sie von den Projektentwicklern erhalten.

Crowdfunding für Immobilien bei ifunded:

ifunded ist ein Anbieter für Immobilien-Crowdinvestment, der Anlegern ausgewählte Projekte mit der Möglichkeit auf 3% bis 7% Rendite vermittelt. Für eine Investition müssen sich Interessierte ein kostenloses Profil anlegen. Der Mindestbeitrag für Anleger liegt bei 500 €. Das Darlehen geht direkt an den Bauträger. ifunded erhebt keine Vermittlungsgebühren.

Crowdfunding für Immobilien bei Bergfürst:

Bei Bergfürst können Privatanleger in unterschiedliche Immobilien-Projekte mit der Möglichkeit auf 3,5% bis 7% Rendite investieren. Während die meisten anderen Anbieter einen Mindestbeitrag von einigen hundert Euro veranschlagen, können Anleger bei Bergfüst schon mit 10 € Investition loslegen. Die Crowdinvesting-Plattform erhebt keine Vermittlungsgebühren. Auch die Registrierung ist kostenlos.

Crowdfunding für Immobilien bei Zinsland:

Auch bei Zinsland können Privatanleger mit einem Mindestbeitrag von 500 € einsteigen und sich über einen Festzins von durchschnittlich 5% bis 7% freuen. Zinsland legt einen besonderen Fokus auf regionale Projekte, so dass Anleger direkt in ihrer Umgebung investieren können. Die Nutzung von Zinsland ist kostenlos. Es fallen keine zusätzlichen Gebühren an.

Crowdfunding für Immobilien bei Exporo:

Exporo gibt es seit 2014 und ist damit eine der ersten Crowdinvesting-Plattformen in Deutschland. Das Unternehmen kann bereits mehrere erfolgreiche Projekte vorweisen. Privatanleger können hier mit einem Mindestbeitrag von 500 € in ausgewählte Immobilienprojekte investieren und sich eine feste Verzinsung in Höhe von 5% bis 6% sichern. Exporo verlangt keine Kosten für die Vermittlung der Projekte und Registrierung der Anleger.

Jedes Projekt hat ein Finanzierungsziel, das innerhalb einer festen Laufzeit erreicht werden muss. Diese liegt meist zwischen 12 und 48 Monaten. Der Anlagezeitraum ist somit eher mittel- bis langfristig. Finden sich nicht ausreichend Investoren, erhält der einzelne Anleger sein Geld zurück. Außerdem muss für jedes Projekt ein Mindestfinanzierungsbetrag, die Fundingschwelle, erreicht werden, damit das Investment überhaupt zustande kommt.

Risiko der Anlage einschätzen

Mit Crowdfunding/Crowdinvesting beteiligen sich Investoren immer am wirtschaftlichen Risiko eines Projekts. Anlegern sollte daher klar sein, dass jedes Projekt scheitern kann.

Grundsätzlich gilt: Anleger erhalten nur dann die versprochenen Zinsen, wenn

  • das Finanzierungsziel des Projektes erreicht wird UND
  • wenn das Projekt den erhofften wirtschaftlichen Erfolg einbringt. Im Fall von Crowdfunding Immobilien heißt das: Wenn die Immobilie nach einer Sanierung oder dem Bau gewinnbringend verkauft werden kann.

Wie hoch die Rendite im Einzelfall ist, hängt immer vom Immobilienprojekt ab. Einige Projekte sind risikoreicher als andere und weisen daher einen höheren Festzins auf. Entscheidend ist hier, um was für ein Immobilienprojekt es sich handelt. Relevante Fragen für interessierte Anleger sind unter anderem:

  • Wie ist die Lage der Immobilie? Handelt es sich um eine strukturschwache oder -starke Region?
  • Welches Klientel spricht die Lage an?
  • Neubau oder Bestandsimmobilie?
  • Dient die Immobilie Wohn- oder gewerblichen Zwecken?
  • Wer ist der Projektentwickler? Verfügt er über die Erfahrung und Qualifikation, das Projekt erfolgreich umzusetzen?

Die meisten seriösen Crowdinvesting-Plattformen bewerten das Risiko jeder einzelnen Immobilie. Dies kann für Anleger eine erste Orientierung sein. Es ist jedoch wichtig, sich darüber hinaus intensiv mit dem Bauvorhaben zu beschäftigen. Im Idealfall verfügen Anleger bereits über Fachwissen in Bezug auf Immobilien und die gesamte Immobilienbranche.

Die Verschuldungsquote als Risikoindikator

Die Verschuldungsquote eines Immobilienprojekts gibt an, wie hoch der Anteil an Fremdkapital ist. Dabei gilt: Je höher die Verschuldungsquote, desto risikoreicher ist die Anlage. Der Hintergrund: Im Immobilien-Crowdfunding fußt die Finanzierung meist auf drei Säulen: dem Eigenkapital, dem Bankdarlehen sowie dem Kapital der Crowd. Je nachdem, in welchem Verhältnis diese zueinanderstehen, hat das Einfluss auf das Risiko der Anleger. Denn scheitert das Projekt, wird es zwangsversteigert. Der Erlös muss noch hoch genug sein, um der Bank und der Crowd das Geld zurückzuzahlen. Je höher die Verschuldungsquote, desto schwieriger ist dies. Reicht der Erlös nicht aus, droht dem Anleger der Teil- oder sogar Totalverlust.

Verhältnis zwischen Bankdarlehen und Crowd-Finanzierung

Ein weiterer wichtiger Indikator zur Risikoeinschätzung ist das Verhältnis zwischen dem Anteil, der über die Crowd finanziert wird, und dem Bankdarlehen. Je höher der Bankkredit, desto größer ist auch das Risiko des einzelnen Anlegers. Denn die Bank wird im Falle eines Scheiterns des Projekts immer vorrangig bedient – die Crowd erhält ihr Geld nur nachrangig.

Nachrangdarlehen kann zu Teil- oder Totalverlust führen

Strichmännchen im Kreis vor Geldhaufen

Das größte Risiko des Immobilien-Crowdfundings liegt in der Nachrangigkeit der Darlehen, das Crowd-Investoren vergeben. Wenn Banken an der Finanzierung eines Projekts beteiligt sind, legen diese in der Regel großen Wert darauf, erstrangiger Gläubiger zu sein. Die Finanzierung über die Crowd ist nachrangig. Das Problem: Entsprechend dieser Rangfolge werden die Gelder zurückgezahlt. Geht etwas schief und fallen die Baukosten zum Beispiel höher aus als erwartet oder kann beim Verkauf der Immobilie der angestrebte Gewinn nicht erzielt werden, erhält die Bank ihr Geld zuerst. Die Crowd geht nun häufig leer aus.

Crowdfunding: Immobilien unterliegen wirtschaftlichen Schwankungen

Ob Aktien, Wertpapiere oder Immobilien: Jede Anlageform unterliegt wirtschaftlichen Schwankungen, die auch Experten nicht vorhersehen können. Ein Einbruch im Immobilienmarkt ist daher nie ausgeschlossen und kann für Investoren zum Teil- oder Totalverlust der Anlage im Immobilien-Crowdfunding führen.

Crowdfunding Immobilien: Chancen und Risiken kennen

Wird ein Immobilienprojekt erfolgreich finanziert und erwirtschaftet es den erhofften Gewinn, winken dem Anleger attraktive Zinsen. Ein Vorteil des Crowdfunding für Immobilien liegt sicher darin, dass der Anleger das Risiko mit mehreren kleinen Investitionen in unterschiedliche Projekte streuen und das Bauvorhaben auch selbst aussuchen kann. Doch Crowdfunding für Immobilien birgt auch Risiken. Insbesondere die Nachrangigkeit des Darlehens der Investoren kann zu einem Teil- oder Totalverlust führen. Anleger sollten die Immobilienprojekte, in die sie investieren, sorgfältig prüfen, um das eigene Risiko besser einschätzen zu können. Beachten sollten Anleger auch, eine seriöse Crowdinvesting-Plattform zu nutzen und sich vorab über alle anfallenden Kosten zu informieren.