Ferienwohnung als Kapitalanlage: Wie man mit Ferienimmobilien Geld verdienen kann

Immobilien gelten schon seit langem als sinnvolle Wertanlage, nicht zuletzt durch das immer weiter absinkende Zinsniveau bei Geldanlagen und die Unsicherheit des Börsenhandels. Investitionen in Sachanlagen können hier eine sichere Alternative bieten. Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu nutzen klingt doppelt verlockend, bietet diese doch nicht nur den Ertrag, sondern auch die Möglichkeit, jederzeit und günstig Urlaub am Ort der Wahl machen zu können. Damit der Traum vom Ferienhaus jedoch nicht zum Desaster wird, sollte man einiges beachten.

Immer häufiger wird die Ferienwohnung als Geldanlage gesehen

Ferienhaus im Süden

Während man früher ein Ferienhaus oder eine -wohnung vor allem zum selbst bewohnen gekauft oder gemietet hat, tritt immer häufiger auch die Ferienhausvermietung in den Vordergrund. Man nutzt die Ferienwohnung dann nicht (nur) selbst, sondern vermietet sie auch an andere Gäste. Die Ferienwohnung ist damit genauso zur Kapitalanlage geworden wie die Kapitalanlage in private Immobilien. Oftmals treten dabei die eigenen Wünsche oder Vorstellungen eines perfekten Ferienhauses in den Hintergrund – wichtig ist, dass sie gut vermietbar ist. Somit sind Ferienhäuser an begehrten Urlaubsorten auch teurer als in weniger gefragten Lagen – diese lassen sich aber zu wesentlich höheren Preisen vermieten. Die Ferienwohnung als Kapitalanlage bietet viele Chancen, jedoch ist diese nicht für jeden gleich gut geeignet.

Welche Vor- und Nachteile hat die Ferienhausvermietung?

Um herauszufinden, ob es sinnvoll ist, den Schritt zu gehen, ein Ferienhaus zu kaufen und es im Anschluss an Urlauber zu vermieten, sollte man die Vor- und Nachteile kennen, die damit einhergehen. Nur so kann man sicher sein, dass ein Ferienhaus als Kapitalanlage geeignet ist.

Die Vorteile der Ferienhausvermietung

  • Sichere Geldanlage: Wer auf eine Lage in einem bewährten Urlaubsgebiet achtet, kann mit konstanten Mieteinnahmen durch die Ferienwohnung rechnen. Dank steigender Preise kann man dabei sogar mit einer Wertsteigerung rechnen. Je länger im Jahr die Vermietung von Ferienwohnungen stattfindet, desto höher sind natürlich die Erträge. Dies ist vor allem in beliebten Ferienregionen gegeben.
  • Hohe Mieteinnahmen: Im Gegensatz zu Privatwohnungen ist der Ertrag eines Ferienhauses meist höher. Dies liegt nicht zuletzt an den höheren Mieteinnahmen durch Ferienwohnungen.
  • Steuerliche Vorteile: Viele Kosten, die im Rahmen der Vermietung der Ferienwohnung entstehen, können von der Steuer abgesetzt werden. Dazu gehören beispielsweise Handwerkerkosten, aber auch Ausgaben, die für Energiekosten oder Gebäudeversicherungen entstanden sind. Handelt es sich bei der Vermietung des Ferienhauses um ein Liebhaberprojekt, müssen in der Regel keine Einkommensteuern gezahlt werden.
  • Eigennutzung: Man muss das Ferienhaus nicht als reine Geldanlage sehen, sondern auch als Option, günstig in den eigenen vier Wänden Urlaub machen zu können. Dieser Vorteil fällt jedoch dann weg, wenn man die Ferienwohnung als reine Kapitalanlage gekauft hat und die Vermietungsdauer so weit es geht ausweiten möchte.

Die Nachteile einer Ferienwohnung als Geldanlage

  • Unsichere Einnahmequelle: Auch wenn eine Dauerbelegung wünschenswert und in bestimmten Gebieten wahrscheinlich ist, muss man bei der Vermietung eines Ferienhauses auch mit Ausfällen rechnen. So können Faktoren wie eine große Konkurrenz, schlechte Lage oder eine Änderung der Beliebtheit einer Region (beispielsweise durch Terrorgefahr) eine Ferienwohnung plötzlich unattraktiv machen.
  • Höhere Frequenz birgt Gefahren: Zwar sind die Mieteinnahmen bei der Vermietung einer Ferienwohnung höher, jedoch ist die Mieterfrequenz auch risikobehafteter. Mietausfälle durch spontane Stornierungen, schnellere Abnutzung der Einrichtung sowie ein größerer Wartungsaufwand können die Mieteinnahmen verringern.
  • Hoher Aufwand: Wer eine Ferienwohnung anbieten möchte, muss sich um viel kümmern: Angebot pflegen, Belegung verwalten, vor Ort einen Ansprechpartner bereitstellen und das Haus in Schuss halten. All dies ist mit zeitlichem Aufwand verbunden und kostet natürlich auch Geld. Wer sich nicht selbst kümmern kann oder will, kann eine Agentur beauftragen, welche jedoch den Ertrag für den Hausbesitzer verringert.

Lohnt es sich, eine Ferienwohnung als Kapitalanlage zu kaufen?

Ob es sich lohnt, eine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, hängt stark von individuellen Faktoren ab. Entscheidend sind beispielsweise:

  • Die Lage: Sie ist das A und O für ein erfolgreiches Geschäft. Beliebte Urlaubsorte mit Nähe zum Meer, schönem Ausblick und guter Verkehrsanbindung beeinflussen die Mietpreise und die wahrscheinliche Auslastung des Objekts.
  • Die Immobilie: Doch nicht nur, wo sich die Ferienwohnung befindet, ist entscheidend. Auch die Ausstattung des Objekts ist von großer Bedeutung. Besucher haben immer höhere Ansprüche an eine Ferienwohnung. Ein modernes und sauberes Interieur mit gutem Internetanschluss, Balkon, Terrasse oder Pool sind mittlerweile Mindestanforderungen von Urlaubern.
  • Die Nutzung: Wer die Ferienwohnung in erster Linie zur Eigennutzung vorsieht und es nebenbei an Urlauber vermietet, für den eignet sich das Modell Ferienwohnung als Kapitalanlage eher weniger. Durchschnittlich können sich Ferienwohnungen auch schon bei einer Auslastung von unter 20 Wochen im Jahr rechnen. Bei höherer Auslastung sind logischerweise auch die Renditen höher.
  • Fazit: Je professioneller man die Ferienwohnung vermietet (zum Beispiel durch weniger Eigennutzung, gute Ausstattung, gewissenhafte Suche nach einer guten Lage, regelmäßige Wartung und Instandhaltung), desto größer sind die Aussichten auf eine gute Rendite. Wer das Ferienhaus in erster Linie selbst nutzen möchte und es nur nebenbei vermieten will, kann sich damit zwar ein gutes Zubrot verdienen, sollte aber keine Ferienwohnung als Kapitalanlage kaufen, sondern eher zum privaten Vergnügen. Generell ist eine solche Immobilie als Altersvorsoge gut geeignet, sofern man die Risiken und Chancen realistisch einschätzen kann.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Steuerliche Grenzen beachten

Vermieter sollten die Einnahmen der Ferienwohnung stets im Blick haben. Ab einem Umsatz von 24.500 Euro im Jahr ist Gewerbesteuer zu zahlen, Umsatzsteuer wird sogar ab 17.500 Euro fällig. Vor allem wer die Ferienhausvermietung als reine Liebhaberei betreibt, muss nicht fürchten, Steuern auf den Ertrag zahlen zu müssen.

Um eine Ferienwohnung zu vermieten, müssen Auflagen erfüllt werden. Es ist nicht gestattet, jede beliebige Wohnung an Urlauber zu vermieten, wenn diese für eine private Nutzung vorgesehen sind und sich in reinen Wohngebieten befinden. Nicht zuletzt seit dem Aufkommen von Vermittlungsplattformen wie airbnb ist die Diskussion um die Vermietung von Ferienwohnungen wieder neu entfacht worden.

Wer eine Ferienimmobilie kauft, sollte sich daher vorab informieren, ob im entsprechenden Gebiet eine gewerbliche Nutzung überhaupt möglich ist. In touristisch geprägten Orten ist dies natürlich meist einfacher abzuwägen als in Gebieten, die eher als Wohngebiet gelten. Die Nutzung hängt nicht zuletzt auch vom Umfang des Objekts ab. Wer eine größere Ferienanlage plant, hat mehr Auflagen zu erfüllen als jemand, der eine einzelne Ferienwohnung an Urlauber vermieten möchte.

Ob der Besitzer der Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden muss, hängt vom Einzelfall ab. Oftmals ist dies nicht nötig, wenn es sich bei der Vermietung der Ferienwohnung um eine private Vermögensverwaltung handelt, was von einer gewerblichen Tätigkeit abzugrenzen ist. Vor allem größere Ferienhäuser mit einer Vielzahl an Betten könnten damit nicht mehr unter die Vermögensverwaltung fallen, sondern wären als Gewerbe einzustufen. Hier ist jedoch meist ein hotelähnlicher Betriebsablauf vonnöten. Vor allem wenn eine Versorgung von Feriengästen stattfindet, ist Vorsicht geboten. Hier muss der Immobilienbesitzer gegebenenfalls Sachkenntnisse nachweisen. Da es beim Ferienwohnung vermieten jedoch meist um Selbstversorgung geht, fällt dies im Normalfall weg.

Ferienwohnung vermieten: Tipps zur besseren Rendite

Will man das Ferienhaus erfolgreich vermieten, sollte man vorab und auch während der Vermietungszeit einiges beachten:

  • Ertrag wird verringert: Vom reinen Mietertrag gehen Kostenfaktoren wie Reinigung, Instandhaltung, Mehrwertsteuer und Kosten für Drittanbieter ab. Dazu gehören beispielsweise Vermittlungsgebühren für Internetportale, auf denen die Ferienwohnung feilgeboten wird sowie für Agenturen, die man mit der Betreuung vor Ort beauftragen kann. Diese können bis zu 25 Prozent der Mieteinnahmen kosten. Auch eine laufende Finanzierung muss mit einkalkuliert werden.
  • Anpreisung: Immer häufiger nutzen Urlauber das Internet zur Recherche für die Ferienwohnung. Hier ist es unabdingbar, einen guten Eindruck zu machen. Aussagekräftige Fotos vom Ferienhaus sind ebenso wichtig wie eine detaillierte Beschreibung der Annehmlichkeiten vor Ort. Sonderaktionen können helfen, das Objekt vor allen in der Nebensaison an den Urlauber zu bringen. Bewertungen von anderen Urlaubern können ebenso maßgeblich dazu beitragen, wie gefragt die Ferienwohnung ist.
  • Ausstattung: Je hochwertiger das Objekt ist, desto mehr Miete kann man dafür verlangen. Vor allem sollte auf eine regelmäßige Wartung und Sauberkeit hoher Wert gelegt werden. Auch wenn dies den Ertrag schmälert, trägt es letztlich dazu bei, dass Urlauber sich im Ferienhaus wohlfühlen, es gut bewerten und es sogar im Freundeskreis weiterempfehlen.
  • Lage: Wie bereits erwähnt, ist die Lage der Ferienimmobilie der entscheidende Faktor für den Erfolg. Allerdings sollte man vorab genau überlegen, welches Land und Gebiet man wählt. Zwar sind Immobilien im Ausland sehr beliebt und gerade als Ferienwohnung gut geeignet, doch auch Urlaub in den eigenen Gefilden wird für viele immer beliebter, nicht zuletzt auch durch negative Faktoren wie Terrorangst. Viele ziehen den Urlaub in nicht allzu weiter Ferne daher den Fernreisen vor, auch aus finanziellen Gründen. Daher kann es sinnvoll sein, eine Ferienwohnung in der Nähe zu bevorzugen. Ein weiterer Vorteil ist, dass es dabei einfacher ist, sich selbst um die Verwaltung zu kümmern.

Ferienwohnung wird meist über Immobilienfinanzierung realisiert

Der Trend geht zu größeren Ferienwohnungen oder -häusern mit mehreren Schlafzimmern und ausreichend Platz. Auch wenn dies höhere Einnahmen bedeutet, heißt es zu Beginn vor allem: ein höherer Kaufpreis. Tendenziell kosten Urlaubsimmobilien mehr als privat genutzte. Für die meisten geht dies mit der Aufnahme eines Immobilienkredits einher. Hier kommt Käufern zugute, dass die Bauzinsen in den letzten Jahren immer weiter gesunken sind.
Mit einer Baufinanzierung lässt sich die Finanzierung der Ferienwohnung genauso realisieren wie die einer privat genutzte Wohnung. Allerdings empfiehlt es sich, einen überregional tätigen Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein mit verschiedenen Standorten bzw. einen regionalen Anbieter zu wählen, wenn sich das Objekt nicht in der Nähe befindet. Die Hausbank kann hier mitunter nur schwer schätzen, wie es um die Lage der Immobilie bestellt ist. Diese hat maßgeblich Einfluss auf das Immobiliendarlehen. Im Ausland können sich verschiedene Besonderheiten hinsichtlich der Baufinanzierung ergeben. Die Besonderheiten zu Immobilien im Ausland gibt es im Ratgeber.