Inhalte dieser Seite:
Die meisten Deutschen erfüllen sich den Traum vom Eigenheim mit Hilfe einer Baufinanzierung. Oft wird bereits bei Abschluss eine sehr lange Laufzeit gewählt, in vielen Fällen benötigt man zusätzlich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine weitere Finanzierungsrunde. Eine günstige und gleichzeitig sichere Alternative zur klassischen Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen.
Aktuelle Konditionen für Forward-Darlehen berechnen:
![i](/images/infobutton.gif "header=[Effektiver Jahreszins:] body=[Der Effektivzins ist der tatsächlich zu zahlende Zins für das Baudarlehen. Er enthält den Sollzins und alle weiteren Kosten, wie Bearbeitungsgebühren. Damit ist der effektive Jahreszins der exakte Indikator für die Gesamtkosten der Baufinanzierung.] cssbody=[fa_info_body] cssheader=[fa_info_header]\")
/
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist im Grunde nichts anderes als eine Anschlussfinanzierung, die bereits vor Ablauf des bestehenden Darlehens abgeschlossen wird. Bei einer Baufinanzierung ist das Darlehen in den meisten Fällen mit dem Ende der Sollzinsbindung noch nicht vollständig getilgt. Die großen Summen einer Baufinanzierung machen es notwendig, dass man ein bis zwei Anschlusskredite benötigt, um die gesamte Darlehenssumme zu tilgen. Man spricht in diesem Fall von einer Restschuld, die nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist mit einer sogenannten Anschlussfinanzierung getilgt wird.
Viele lassen dieses nachfolgende Darlehen direkt an die erste Baufinanzierung anschließen, häufig bei der gleichen Bank. Zu diesem Zeitpunkt ist aber auch ein einfacher Anbieterwechsel möglich. Eine Alternative zu dem sich direkt anschließenden neuen Kredit ist das Forward Darlehen. Dieses wird bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vereinbart. Man schließt also einen neuen Kreditvertrag ab, während der alte noch läuft. Der Unterschied zwischen einer Anschlussfinanzierung und einem Forward Darlehen liegt also zuallererst im Zeitpunkt des Vertragschlusses.
Warum ein Forward-Darlehen?
Die Frage die sich dabei stellt: Welche Vorteile bietet diese Methode? Es werden bei einem Forward Darlehen Zinsen festgeschrieben, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten. Das heißt, auch wenn sich das Zinsniveau in den folgenden Jahren noch ändert, sind dennoch die bereits vereinbarten Bauzinsen gesichert für das Forward Darlehen. Bauzinsentwicklung und Marktveränderungen haben keinen Einfluss mehr auf den Vertrag.
Vorteile Forward Darlehen
Dies hat zwei große Vorteile: Zum einen erhält man eine große Planungssicherheit. Egal wie der Markt sich entwickelt, man hat bereits alle Vorkehrungen für eine Anschlussfinanzierung getroffen und weiß genau, welche Kosten auch in den nächsten Jahren bzw. Jahrzehnten die Haushaltskasse belasten. Da man die Planung für ein Forward Darlehen sehr früh und ohne Zeitdruck beginnen kann, kann man auch in Ruhe das beste Angebot ermitteln. Ein Forward Darlehen Vergleich hilft dabei, passende Darlehensangebote zu finden.
Der zweite große Vorteil, ist die frühzeitige Zinsfestschreibung. Sind die Forward Darlehen Zinsen bei Vertragsschluss niedrig, hat man Gewinn gemacht, wenn das Zinsniveau wieder nach oben geht. Denn sollten die Zinsen wieder steigen, werden die Forward Zinsen nicht mit angepasst. Sprich: Sie bleiben niedrig. Und das spart Zinskosten. Dieses Vorgehen ist natürlich nur von Vorteil, wenn ein Zinstief herrscht. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des geplanten Vertragsschlusses sehr hoch, lohnt sich ein Forward Darlehen unter Umständen nicht. Sinnvoll ist es, mit einem Forward Darlehen Vergleich über einen gewissen Zeitraum regelmäßig Angebote zu sichten und einen Eindruck von aktuellen Zinsentwicklungen zu erhalten. Der Vergleichsrechner kann dabei helfen, den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss des Forward Darlehens zu finden.
Konditionen Forward Darlehen
Im Vergleich Forward Darlehen und Anschlussfinanzierung gibt es einige Unterschiede, die man bedenken sollte, bevor man sich für eine der beiden Finanzierungsmethoden entscheidet. So ist es üblich, dass für den Service der vorzeitigen Zinssicherung ein geringer Zinsaufschlag angerechnet wird. Forward Darlehen ohne Aufschlag sind die Ausnahme. Der Forward Darlehen Aufschlag richtet sich auch nach dem Zeitraum, für den der Zins gesichert wird. Je länger Vertragsschluss und Vertragsbeginn (also die Auszahlung des Forward Darlehens und das anschließende Tilgen) auseinanderliegen, desto größer wird der Aufschlag.
Zeitrahmen
Es ist möglich, ein Forward Darlehen 5 Jahre im Voraus abzuschließen. Einige Banken bieten allerdings nur geringere Zeitspannen an, 36 Monate sind aber bei den meisten Anbietern erhältlich. Selbstverständlich kann der Zeitpunkt innerhalb der maximalen Zeitspanne individuell gewählt werden.
Kosten Forward Darlehen und Sonderkonditionen
Es gibt also beim Forward Darlehen Kosten, die man unbedingt berücksichtigen sollte. Ein Forward Darlehen Rechner hilft dabei, die genauen Kosten zu kalkulieren, falls angebotener Zinssatz und Zeitspanne bis zum Darlehensbeginn bekannt sind. Ist der Vertrag geschlossen, muss das Forward Darlehen angenommen werden. Weitere Forward Darlehen Konditionen können das Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungsänderungen sein. In den meisten Fällen bietet ein Forward Darlehen ähnliche Rahmenbedinungen wie eine Baufinanzierung.
Vertragsbeginn und Rückzahlung
Die Rückzahlung beginnt mit dem Auslaufen der ursprünglichen Baufinanzierung. Dann wird die bestehende Restschuld mit dem Forward Darlehen beglichen und man zahlt fortan das neue Darlehen in regelmäßigen Monatsraten für die gewählte Laufzeit ab. In vielen Fällen übernehmen die Banken den reibungslosen Übergang von einem Darlehen zum anderen für ihre Kunden.
Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?
Beim Forward Darlehen gibt es folglich zwei wichtige Faktoren, die man berücksichtigen muss und die darüber entscheiden, wie sinnvoll ein Forward Darlehen ist: Der Zeitpunkt und das aktuelle Zinsniveau. Für eine schnelle Orientierung sind in der folgenden Tabelle noch einmal die wichtigsten Punkte zum Forward Darlehen zusammengefasst:
| Anschlussfinanzierung | Forward Darlehen | |
|---|---|---|
| Vorteile: | – Abschluss wenige Monate vor Zinsbindungsende möglich – Erhältlich bei Hausbank oder neuem Anbieter – Außer Anpassung an aktuelles Zinsniveau keinerlei Zinsaufschlag |
– Abschluss bis zu 60 Monate vor Zinsbindungsende möglich – Erhältlich bei Hausbank oder neuem AnbieterGünstige Zinsen frühzeitig sichern |
| Nachteile | – Zinsgestaltung unflexibel – Bei einem Anbieterwechsel können Grundbuch- und Notarkosten anfallen |
– Bei einem Anbieterwechsel können Grundbuch- und Notarkosten anfallen – Häufig mit Zinsaufschlag |
| Wann nutzen? |
|
|
Das passenden Angebot finden
Commerzbank
Interhyp
INGEin weiterer Vorteil des Forward Darlehens: Man hat ausreichend Zeit, sich ausführlich zu informieren. Zunächst sollte man den Bedarf für das Forward Darlehen berechnen. Welche Summe wird überhaupt als Kredit benötigt? Nur so lassen sich Forward Darlehen Vergleichsrechner effektiv nutzen. Kreditvermittler können ebenfalls dabei helfen, passende Angebote zu finden. Denn ein Forward Darlehen muss nicht zwingend bei der gleichen Bank abgeschlossen werden, über die bereits die erste Finanzierung läuft. Auch eine Umschuldung zu einer anderen Bank mittels eines Forward Darlehens ist möglich. So kann man das gesamte Marktangebot nutzen und das beste Angebot finden.
Wichtig zu beachten ist: Bei einem Anbieterwechsel müssen etwaige Hypotheken oder eine bestehende Grundschuld beim Grundbuchamt umgetragen werden. Diese Kosten sollte man berücksichtigen und mit den Kostenersparnissen durch einen neuen Anbieter verrechnen. Derlei Zusatzkosten werden nicht im effektiven Jahreszins angezeigt. Der Jahreszins ist für den direkten Vergleich verschiedener Kreditangebote allerdings der beste Anhaltspunkt, denn er zeigt die Gesamtkosten eines Kredits an und nicht nur die Zinskosten des Sollzinses. So kann man effektiv Forward Darlehen vergleichen.
Forward Darlehen ausschlagen – ist das möglich?
Schließt man ein Forward Darlehen ab, sollte man sich unbedingt bewusst machen, dass es sich dabei um einen bindenden Kreditvertrag handelt. Das heißt man geht eine vertragliche Verpflichtung ein, die nicht ohne weiteres wieder gekündigt werden kann – selbst wenn sich die üblichen Marktkonditionen zum Zeitpunkt des Darlehensantritts geändert hat. Beim Forward Darlehen besteht auch immer das Risiko, dass sich das Marktzinsniveau geändert hat. Im schlimmsten Fall wäre eine Anschlussfinanzierung zu weitaus günstigeren Zinsen erhältlich, als die bereits vereinbarten Zinsen des Forward Darlehens. Selbstverständlich ist auch der umgekehrte Fall möglich: Die Zinsen sind gestiegen und man freut sich über das günstige Forward Darlehen im Vergleich zu den aktuell geltenden Anschlusskonditionen.
Möchte man – aus welchen Gründen auch immer – das Forward Darlehen nicht annehmen, dann ist das nicht ohne Weiteres möglich. Generell kann man auch ein Forward Darlehen umschulden, doch ist dies meist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, die vor allem direkt nach Annahme des Forward Darlehens entsprechend hoch ausfällt. Auch die üblichen gesetzlich verankerten Sonderkündigungsregelungen greifen. Darüber hinaus gibt es keine Möglichkeit, den Kreditvertrag abzulehnen oder zu kündigen.
Forward Darlehen: Zinsen sichern und sparen
In Niedrigzinsphasen sind Forward Darlehen sehr attraktiv. Man erhält so die günstigen aktuellen Zinsen und kann sich diese Jahre im Voraus sichern. Einziger Haken: Sobald der Vertrag abgeschlossen ist, lässt sich an diesem nichts mehr ändern. Sollten die Zinsen noch weiter fallen, hat man das Nachsehen, denn der Vertrag bleibt gültig. Sollten die Zinsen aber steigen, kann man sich freuen, ein Zins-Schnäppchen gemacht zu haben. In gewisser Weise ist das Forward-Darlehen eine Art Zinsroulette. Man setzt auf steigende Zinsen und hofft, ein gutes Geschäft gemacht zu haben.
Mit einem gut geplanten Forward Darlehen kann man den Übergang von Erst- zu Anschlussfinanzierung ganz entspannt angehen. Für die Suche bleibt genügend Zeit und man kann ausführlich recherchieren. Auch eine Beobachtung der angebotenen Forward Darlehen Zinsen über einen längeren Zeitraum ist möglich. Ein Forward Darlehen Vergleich erleichtert die Suche und hilft, das passende Angebot zu finden.
Dr. Klein
Allianz