Grundbucheintrag – das sollten Immobilienkäufer wissen

Die aktuell niedrigen Bauzinsen ermöglichen immer mehr Deutschen den Schritt zu Wohneigentum. Beim Kauf einer Immobilie stehen einige wichtige Termine für den angehenden Immobilienbesitzer an. Ein Beispiel: die Grundbucheintragung beim Grundbuchamt. Doch was genau ist ein Grundbuch eigentlich, welche Fachbegriffe sollte man kennen und welche Kosten fallen für einen Grundbucheintrag an?

Was ist ein Grundbuch?

Grundstücke müssen in Deutschland registriert werden, damit man jederzeit feststellen kann, wer der rechtmäßige Besitzer eines bestimmten Grundstückes ist. Zu diesem Zweck führt das Grundbuchamt, das in der Regel zum zuständigen Amtsgericht gehört, ein öffentliches Verzeichnis aller in einem Bezirk vorhandenen Grundstücke: das Grundbuch. Hier werden die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sowie geltende Rechte und Lasten wie zum Beispiel Wohnrechte und finanzielle Belastungen (Grundschuld, Hypothek) vermerkt. Für jedes Grundstück wird ein elektronisches Grundbuchdatenblatt erstellt.

Bedeutung der Grundbucheinträge für Immobilienkäufer

Ein Grundbucheintrag wird meist mit dem Kauf einer Immobilie nötig. Denn erst mit dem Grundbucheintrag geht die Immobilie offiziell in den Besitz des Immobilienkäufers über. Als Käufer sollte man wissen, ob noch weitere Personen über Rechte an der betreffenden Immobilie verfügen oder ob die Immobilie bereits finanziell belastet ist. Verfügt eine Person, zum Beispiel der Verkäufer, über ein Nießbrauchrecht oder Wegerecht, kann das den Wert der Immobilie mindern. Banken verlangen in der Regel daher auch einen Grundbuchauszug, bevor sie der Finanzierung einer Immobilie zustimmen. Denn besteht bereits eine Grundschuld, kann das den Immobilienwert aus Sicht des Kreditgebers – die Beleihung – reduzieren. Alte Rechte und Lasten sollte man wenn möglich immer löschen lassen. In der Regel müssen Verkäufer dafür sorgen, dass keine Rechte und Lasten mehr auf dem Grundstück liegen. Die Ausnahme: Die Rechte sollen auch mit dem neuen Besitzer bestehen bleiben.

Wichtige Fachbegriffe aus dem Grundbuch

Grundbucheinträge sind für Laien nur schwer verständlich. Allerdings sollte man dieses vor Kauf einer Immobilie immer einsehen und einige wichtige Fachbegriffe kennen:

Fachbegriff
Definition
Auflassung
Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Eigentumsübergang
Grunddienstbarkeit
Ein Grundstück ist zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstückes belastet zum Beispiel durch Wegerechte
Erbbaurecht
Erbliches Recht, ein fremdes Grundstück bebauen zu dürfen
Nießbrauchrecht
Das Recht, den gesamten Ertrag eines Grundstückes – zum Beispiel Mieten – zu beziehen
Reallast
Das Recht, bestimmte wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück beispielsweise Geld oder auch Naturalien zu beziehen
Wegerecht
Das Recht, einen Weg über ein Grundstück zu nutzen, obwohl man nicht Eigentümer ist.
Wohnrecht
Das Recht eine Immobilie zu bewohnen sowie alle gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie zum Beispiel Treppenhaus oder Parkeinrichtung mitzubenutzen.

Grundbucheintrag sichert Kreditgeber ab

Grundschuld versus Hypothek

Eine Grundschuld gehört wie eine Hypothek zu den Grundpfand-
rechten
. Diese sichern Kredite für Gläubiger ab. Die Grundschuld ist flexibler und kann im Gegensatz zur Hypothek weiterverwendet werden: Ist ein Baukredit getilgt, kann der Eigentümer mit der Grundschuld weitere Forderungen absichern. Die Grundschuld ist sehr viel verbrei-
teter
als die Hypothek.

Baudarlehen werden meist über die zu finanzierende Immobilie abgesichert. Mit dem Grundbucheintrag wird in der Regel eine sogenannte Grundschuld vermerkt. Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das der Gläubiger als Sicherheit für den Kredit erhält. Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, kann der Gläubiger die Immobilie zwangsversteigern, um das geliehene Geld zurückzuerhalten.

Rangfolge der Grundbucheinträge ist entscheidend

Gläubiger können in unterschiedlicher Rangfolge im Grundbuch vermerkt werden. Für Baufinanzierungen werden Kreditgeber meist erstrangig eingetragen. Das bedeutet, dass der Kreditgeber im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie auch an erster Stelle sein Geld erhält. Weitere Kreditgeber können nur nachrangig – entsprechend der Rangfolge – bedient werden. Da nachrangige Darlehen ein größeres Kreditausfallrisiko für Geldgeber bergen, verlangen diese in solchen Fällen meist höhere Bauzinsen, umgangssprachlich häufig auch Hypothekenzinsen genannt.

Was genau steht im Grundbucheintrag?

Neben allgemeinen Daten wie zum Beispiel der Grundstücksgröße und -lage wird im Grundbuch unter anderem vermerkt,

  • wem das Grundstück gehört
  • wer über weitere Rechte am Grundstück verfügt und
  • ob das Grundstück belastet ist, das heißt ob eine Grundschuld besteht.

Aufbau und Struktur des Grundbuchs

Auskunft über das zuständige Amtsgericht und den zuständigen Bezirk sowie eine laufende Nummer für den Grundbucheintrag.

Allgemeine Angaben zum Grundstück/Immobilie wie Grundstücks- und Gebäudegröße, Lage und Nutzung sowie mit dem Grundstück verbundene Weg- und Kanalleitungsrechte.

Namen der/des Eigentümer/s sowie die Grundlage der Eintragung zum Beispiel Kauf oder Erbschaft.

Beschränkungen und Lasten wie zum Beispiel Vorkaufs-, oder Erbbaurechte und Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.

Grundpfandrechte, sprich finanzielle Belastungen wie eine Hypothek oder Grundschuld mit Angabe des Betrages.

Da ein Grundbuch persönliche Daten enthält, muss man gegenüber dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen, um dieses einsehen zu dürfen. Wer bereits in Vertragsverhandlungen steckt und beabsichtigt, die Immobilie zu kaufen, hat in der Regel ein solches berechtigtes Interesse.

Kosten für den Grundbucheintrag

Wer ein Eigenheim kauft, muss Kosten für die Grundbucheintragungen einrechnen. Geht man als Beispiel von einem Kauf samt Grundschuldbestellung mit einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Grundschuld von 180.000 € aus, entstehen folgende Grundbuchkosten. Notarkosten sind dabei nicht berücksichtigt, fallen in der Regel allerdings dennoch an und sollten dementsprechend bedacht werden:

Beispielrechnung für Grundbuchkosten beim Immobilienkauf
Eintragung der Auflassungsvormerkung 317,50 €
Eintragung des Eigentümers 635,00 €
Eintragung der Grundschuld 408,00 €
Grundbuch-Gesamtkosten 1.360,50 €
Quelle: Notar-/Grundbuchkostenrechner der Interhyp


Ein Grundbucheintrag verursacht Kosten. Es fallen sowohl für den Notar als auch für den Grundbucheintrag selbst Gebühren an. Ein Notar bereitet in der Regel alle notwendigen Unterlagen vor und beglaubigt den Grundbucheintrag. Die Kosten für die Grundbucheintragung variieren je nach Höhe des Eintragungswertes und Art des Eintrages. Um zu erfahren, wie hoch die Gebühren im Detail sind, sollte man sich ans zuständige Grundbuchamt wenden. Die Kosten sind in der Gebührentabelle des Grundbuchamtes gesetzlich geregelt.

Aber aufgepasst: Die Notarkosten werden in der Regel zusätzlich berechnet, sie sind nicht in der Gebührenordnung festgehalten. Das bedeutet für alle notwendigen Beglaubigungen fallen zusätzlich Kosten an. Im Durchschnitt müssen Immobilienkäufer Gebühren in Höhe von 1% – 2% des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt einkalkulieren.

Wofür können Kosten anfallen?

Wer Eintragungen im Grundbuch vornehmen lassen möchte, muss in aller Regel mit Kosten rechnen. So können zum Beispiel bei einem Immobilienkauf unter anderem für folgende Punkte Gebühren anfallen:

  • Löschung einer Grundschuld
  • Auflassungsvormerkung
  • Umschreibung des Eigentümers
  • Eintragung der Grundschuld

Kosten sparen beim Grundbucheintrag

Ganz lassen sich die Grundbuchkosten nicht vermeiden. Es ist in bestimmten Fällen jedoch möglich, Geld zu sparen. Wer beispielsweise seinen Baukredit vollständig abgezahlt hat, kann die Grundschuld stilllegen, statt sie löschen zu lassen. Auf diese Weise können Kosten für die Löschung umgangen werden. Bei der eventuellen Aufnahme eines erneuten Kredits kann die Grundschuld außerdem einfach reaktiviert werden.

Wie erhält man einen Grundbuchauszug?

In der Regel verlangen Banken einen beglaubigten Grundbuchauszug – eine Abschrift des Grundbucheintrages – bevor ein Baudarlehen bewilligt wird. Um einen Grundbuchauszug erhalten, muss man sich – wie auch bei der Grundbucheinsicht – an das zuständige Grundbuchamt wenden und ein berechtigtes Interesse darlegen. Wer beispielsweise bereits in Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer steht, kann in der Regel, in das Grundbuch einsehen. Die Kosten für den Grundbuchauszug richten sich nach der Gebührentabelle des Grundbuchamtes. Hinzukommen in der Regel die Kosten für die Beglaubigung durch den Notar.

Grundbucheintrag muss beantragt werden

Familie im Garten

Grundbucheinträge müssen in der Regel beim Grundbuchamt beantragt werden. Zunächst sollte man sich informieren, welches Grundbuchamt für die betreffende Immobilie zuständig ist. Es empfiehlt sich außerdem, sich direkt beim Grundbuchamt zu erkundigen, welches Antragsformular für den Grundbucheintrag ausgefüllt werden muss. In der Regel kennt sich auch der Notar aus und kann bei Fragen zu nötigen Unterlagen weiterhelfen. Wichtig: Für den Termin beim Grundbuchamt benötigt man außerdem einen gültigen Personalausweis.

Grundbucheintrag löschen

Wenn eine bestehende Grundschuld oder zum Beispiel ein Wegerecht nicht mehr benötigt wird, kann man den Grundbucheintrag löschen lassen. Allerdings benötigt man dazu eine Löschungsbewilligung des jeweiligen Geldgebers beziehungsweise Rechteinhabers. Die Kosten für eine Löschung kann man ebenfalls der Gebührentabelle des Grundbuchamtes entnehmen.

Anbieterwechsel: Grundschuld abtreten spart Geld

Wer seinen Anbieter wechselt, muss in der Regel den Grundbucheintrag löschen und neu vermerken lassen. Das verursacht einiges an Kosten. Durch eine sogenannte Grundschuld-Abtretung kann man diese Kosten häufig erheblich senken. Bei einer Abtretung muss die Grundschuld nicht gelöscht, sondern kann auf den neuen Gläubiger übertragen werden. Wer seine Anschlussfinanzierung bei einem neuen Anbieter abschließen möchte, sollte allerdings zunächst sichergehen, dass dem neuen Gläubiger eine Abtretung als Sicherheit genügt. Falls der Kreditgeber zustimmt, sollte man im Anschluss beim Altgläubiger um eine Abtretungsurkunde bitten.