Direkt vergleichen und günstigen Immobilienkredit finden
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Das Haus im Grünen, das schicke Loft in der Innenstadt oder die Doppelhaushälfte in der Vorstadt – ganz gleich, von welchem Eigenheim Sie träumen: In den meisten Fällen sind die eigenen vier Wände mit einer stolzen Summe verbunden, die selten einfach so als Eigenkapital zur Verfügung steht. Die Lösung ist eine Immobilienfinanzierung von der Bank. Zukünftige Eigenheimbesitzer können sich aktuell besonders freuen: Das niedrige Zinsniveau ermöglicht eine günstige Finanzierung der Traumimmobilie. Ein Immobilienkredit-Vergleich hilft Ihnen dabei, die für Sie besten Konditionen zu finden.
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Diese Wünsche können Sie mit einem Immobilienkredit verwirklichen
Ihr Immobiliendarlehen können Sie auf vielfache Weise einsetzen. Der Kredit ist nicht auf einen reinen Kauf oder Bau beschränkt, auch wenn eine Sanierung oder Modernisierung Ihres Eigenheims ansteht, ist der Immobilienkredit die richtige Wahl. Es gibt lediglich eine Einschränkung: Der Kredit muss für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Diese Voraussetzung gilt auch für eine Baufinanzierung, die sich von einem Immobilienkredit oder Hypothekendarlehen lediglich durch den Namen unterscheidet. All diese Finanzierungsbezeichnungen können daher synonym verwendet und für folgende Zwecke eingesetzt werden:
- Immobilienkauf: Unabhängig davon, ob Sie beabsichtigen Ihre Wunschimmobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten: Das Immobiliendarlehen hilft Ihnen sowohl beim Kauf einer Eigentumswohnung als beispielsweise auch beim Erwerb eines Mietshauses. Letzteres bietet Ihnen eine gute Möglichkeit, später die eigene Rente durch Mieteinnahmen aufzubessern und so Altersvorsorge zu betreiben.
- Hausbau: Wie bereits erwähnt, ist Immobilienkredit lediglich ein anderes Wort für Baufinanzierung. Sie können das Darlehen daher selbstverständlich auch für Ihr Bauvorhaben einsetzen. Ein Bauzinsen-Vergleich hilft Ihnen dabei, günstig an Baugeld zu kommen.
- Modernisierung: In der Regel gilt, je älter eine Immobilie ist, desto häufiger fallen kleinere und größere Neuerungen an. Ob neue Fenster oder das Verlegen einer Fußbodenheizung – Modernisierungsarbeiten erhalten den Wert Ihrer Immobilie, sind jedoch nicht immer ganz günstig. Der Immobilienkredit schafft hier Abhilfe.
- Sanierung: Nicht mehr ganz taufrische Immobilien versprühen oftmals einen ganz eigenen Charme. Um diesen auch in Zukunft zu erhalten, führt häufig kein Weg an einer Sanierung vorbei. Der Immobilienkredit kann Ihnen auch als Sanierungsdarlehen dienen und beispielsweise für energetische Sanierungen, aber auch Keller- oder Dachsanierungen eingesetzt werden.
Darauf sollten Sie bei der Wahl Ihres Immobilienkredits achten
Mit einem Immobiliendarlehen übernehmen Sie auch eine große finanzielle Verantwortung. Schließlich ist die Darlehenshöhe bei einem Immobilienkredit um ein vielfaches höher als bei normalen Ratenkrediten. Das beeinflusst vor allem die Tilgungsdauer, die sich bei einem Immobiliendarlehen teilweise über Jahrzehnte erstreckt. Eine Finanzierung sollte daher genau kalkuliert werden, dass der Kredit in den nächsten Jahren nicht zu einer zu großen Belastung wird. Für die eigenen Berechnungen spielen folgende Punkte eine entscheidende Rolle:
- Eigenkapital: Die Summe, die Sie selbst zum Kredit beisteuern.
- Nettodarlehensbetrag: Der Betrag, den Sie von der Bank geliehen bekommen.
- Zinsen: Die zusätzliche Gebühr, die Sie der Bank für die Bereitstellung des Kredits zahlen müssen.
- Ratenhöhe: Die monatlichen Kosten für den Kredit, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.
- Laufzeit: Die Dauer der Immobilienrückzahlung.
Eigenkapital: Wie viel Geld steht Ihnen direkt zur Verfügung?
Die tatsächliche Darlehenshöhe hängt nicht nur von den Kosten Ihres Traumhauses ab, sondern auch von Ihrem Eigenkapitalanteil ab. Je mehr Sie selbst bereits angespart haben, desto weniger Geld brauchen Sie von der Bank und desto günstiger wird letztlich die Immobilienfinanzierung. Grundsätzlich ist es sinnvoll, vorab einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufbetrags zur Verfügung zu haben.
Nettodarlehensbetrag: Wie viel Geld benötigen Sie von der Bank?
Beim Nettodarlehensbetrag handelt es sich um die Summe, die Sie als Anleger ohne Zinsen und sonstige Gebühren an die Bank zurückzahlen müssen – also der Betrag, den Sie von der Bank geliehen bekommen. Die Darlehenssumme sollte genau kalkuliert werden. Ein zu hoher Kredit zieht unnötige Zinskosten nach sich, ein zu niedriger hingegen gefährdet die komplette Finanzierung. Der benötigte Darlehensbetrag lässt sich jedoch einfach berechnen: Kaufpreis des Objektes minus vorhandenes Eigenkapital. Weniger Eigenkapital bedeutet in diesem Fall, dass der Darlehensbetrag für Ihre Wunschimmobilie höher ausfällt.
Die Gesamtsumme für den Kauf oder Bau eines Hauses beläuft sich nicht ausschließlich auf die reinen Baukosten oder den Kaufpreis der Immobilie. Bedenken Sie auch die Nebenkosten wie Maklercourtage, Notarkosten (z. B. für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch), Versicherungskosten oder die Grunderwerbsteuer. Diese sollten Sie bei der Kalkulation Ihrer Nettodarlehenssumme mit einrechnen.
Zinsen: Wie teuer wird Ihr Immobilienkredit?
Zurecht legen viele Darlehensnehmer großen Wert auf einen günstigen Zinssatz. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung, die aufgrund der Darlehenshöhe zum Teil über Jahrzehnte zurückgezahlt wird, sind attraktive Hypothekenzinsen essentiell wichtig. Ein Zinsrechner hilft Ihnen dabei, vorab bereits einen Überblick über die zahlreichen Angebote zu erhalten und sich die besten Konditionen zu sichern. Für die Berechnung sind der Sollzins und der effektive Jahreszins ausschlaggebend. Letzterer ist für Ihre eigene Kalkulation entscheidend, da hier die jährlichen Gesamtkosten Ihres Darlehens angeben werden – und nicht nur die reinen Zinskosten.
Darüber hinaus sollten Sie vor dem Abschluss die sogenannten Bereitstellungszinsen bedenken. Diese spielen dann eine Rolle, wenn der Kredit bereits bewilligt wurde, sich die Kaufverhandlungen aber noch hinziehen, weshalb Sie den Kredit erst später benötigen. Die Bank könnte in diesem Fall Bereitstellungszinsen verlangen. Immerhin gewährt sie Ihnen ein ungenutztes Darlehen und kann das Ihnen zugesicherte Geld nicht anders investieren. Aus diesem Grund sollten Sie darauf achten, mit Ihrem Kreditgeber eine Frist (meist zwischen 6 und 12 Monaten) zu vereinbaren, in der der Kredit „bereitstellungsfrei“ zur Verfügung gestellt wird. So können Sie eine weitere finanzielle Belastung vermeiden.
Ratenhöhe: Wie viel müssen Sie monatlich tilgen?
Staatliche Fördermittel
Die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet verschiedene Programme an, um Bauherren oder Immobilienkäufer zu unterstützen. Sie fördert dabei vor allem energieeffizientes Bauen und Wohnen, energieeffiziente Sanierungen sowie altersgerechte Umbauten. Zusätzlich gibt es neben günstigen Darlehen der KfW weitere staatliche Förderungen für den Hausbau, die helfen die finanzielle Belastung zu senken.
Vor der Aufnahme eines Immobilienkredits ist es vor allem entscheidend, wie viel Geld Sie jeden Monat für die Tilgung des Darlehens aufwenden können. Immerhin begleiten Sie diese laufenden Kosten über viele Jahre und sollten daher sehr gut kalkuliert werden, dass sie über die gesamte Darlehenslaufzeit problemlos gezahlt werden können. Wie viel Sie jährlich tilgen, wird prozentual angegeben und als Tilgungssatz bezeichnet. Dieser ist vor allem für Ihre langfristige Planung wichtig. Je höher Ihr Tilgungssatz, desto früher sind Sie schuldenfrei.
Die Kreditraten sind in der Regel monatlich fällig und setzen sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe der monatlichen Rate hängt maßgeblich von der Darlehenssumme sowie der vereinbarten Laufzeit ab. Ein Kreditrechner zeigt Ihnen die jeweiligen Raten an und kann Ihnen so dabei helfen, die finanzielle Belastung bereits vor dem Abschluss des Kredits einzuschätzen.
Bei der Auswahl der passenden Immobilienfinanzierung sollten Sie zudem darauf achten, dass Sondertilgungen kostenlos möglich sind. Mindestens einmal pro Jahr sollte die Möglichkeit bestehen, über die vereinbarten Ratenzahlungen hinaus zusätzliche Rückzahlungen vorzunehmen. Flexible Tilgungsmöglichkeiten senken auf Dauer Ihre monatlichen Kosten.
Laufzeit: Wie lange müssen Sie Ihren Kredit abzahlen?
Wie lange ein Immobilienkredit läuft, richtet sich nach der Höhe Ihres benötigten Darlehens und der monatlichen Tilgung. Laufzeiten von 20 Jahren sind nicht unüblich, teilweise gewähren Banken sogar Immobilienkredite mit Darlehenslaufzeiten von bis zu 40 Jahren. Die Laufzeiten der Finanzierungen werden dabei auch als Sollzinsbindung bezeichnet, da sich die Bank über die ganze Darlehenslaufzeit dazu verpflichtet, die vereinbarten Zinsen nicht zu ändern. Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht jedoch meist noch eine Restschuld, die in der Regel mit einem weiteren Kredit abgezahlt werden muss.
Günstige Anschlussfinanzierung finden und Restschuld begleichen
Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt bei einem Immobilienkredit häufig noch eine Restschuld. Abhängig davon, wie viel der Kreditsumme während der Darlehenslaufzeit getilgt wurde, kann die noch ausstehende Summe durchaus hoch sein. Wer nicht genug auf der hohen Kante hat, um die Restschuld auf einmal zu bezahlen, kann diese in einer zweiten Finanzierungsrunde abzahlen – mit einer sogenannten Anschlussfinanzierung. Diese muss nicht zwangsläufig bei derselben Bank abgeschlossen werden, über die der ursprüngliche Immobilienkredit lief. Auch wenn Ihre Bank sicherlich ein Angebot machen wird, lohnt es sich in jedem Fall verschiedenen Möglichkeiten und Angebote zu vergleichen, um möglichst günstige Zinsen und Kondotionen für die Anschlussfinanzierung zu erhalten.
Prolongation: Anschlussfinanzierung bei der Kreditbank
Nach Ende Ihrer Zinsbindungsfrist haben Sie zunächst die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung über Ihre bisherige Bank laufen zu lassen. Das Darlehen zur Tilgung Ihrer Restschuld läuft dann also über den gleichen Anbieter. Dieser bietet Ihnen in der Regel vor Ende der ersten Finanzierungsrunde – also bevor die Laufzeit Ihres ursprünglichen Immobilienkredits endet – ohnehin ein Angebot zur Anschlussfinanzierung an.
Forward Darlehen: Günstige Zinsen extra früh sichern
Eine besondere Form der Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen. Mit diesem sichern Sie sich bereits vor dem Ende Ihres Immobiliendarlehens günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Dies ist – je nach Anbieter – bereits mehrere Jahre im Voraus möglich. Das Forward Darlehen ist daher besonders dann sinnvoll, wenn das Zinsniveau niedrig ist.
Umschuldung: Anbieterwechsel während der Kreditlaufzeit
Bereits während der Zinsbindungsfrist können Sie Ihren Kredit umschulden, also zu einer Bank wechseln, die Ihnen attraktivere Konditionen bietet. Für diesen Fall kann Ihre alte Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, was eine Umschuldung teuer machen kann. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei Baufinanzierungen von der Bank jedoch nur in den ersten 10 Jahren der Darlehenslaufzeit geltend gemacht werden. Nach 10 Jahren besteht für Sie als Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht, mit dem Sie aus dem Vertrag aussteigen können. Eine Umschuldung ist dann ohne Zusatzzahlungen möglich.
Mit der richtigen Darlehensart zum Traumhaus
Die Kreditrückzahlung durchspielen
Nutzen Sie einen Darlehensrechner, um sich einen Tilgungsplan aufzustellen. Mit diesem können Sie verschiedene Kreditrückzahlungen durchspielen, um eine Einschätzung zu bekommen, welcher Tilgungssatz und welche Darlehensart zu Ihnen passt.
Bei einem Immobilienkredit müssen viele Entscheidungen getroffen werden. Dazu gehört auch, wie Sie Ihren Kredit zurückzahlen möchten – und das hängt eng zusammen mit der Darlehensart. Die am häufigsten genutzte Kreditart bei Baufinanzierungen ist das Annuitätendarlehen, allerdings können Sie oft je nach Wunsch – und abhängig von Ihrer Bonität – auch auf andere Arten ausweichen.
Annuitätendarlehen: Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten
Klassischerweise wird ein Immobilien- bzw. Baukredit als Annuitätendarlehen vergeben. Hierbei wird die Zinsbindung über die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt. Beim Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleich hoch – für die meisten Bauherren ein Vorteil. Schließlich ist die Tilgung so sicher und unkompliziert planbar. Eine Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe der Anteile verschieben sich, je länger das Darlehen abgezahlt wird. Die Höhe der Raten bleibt jedoch stets konstant.
Tilgungsdarlehen: Sinkende Raten mit laufender Tilgung
Das Tilgungsdarlehen wird auch Ratendarlehen oder Abzahlungsdarlehen genannt. Es zeichnet sich durch stetig sinkende Raten über die Laufzeit hinweg aus. Während der Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen mit zunehmender Laufzeit steigt, bleibt er beim Tilgungsdarlehen gleich. Dafür sinkt der Zinsanteil, der ja immer auf die verbleibende Restschuld anfällt. So sinken Ihre Raten im Laufe der Zeit. Allerdings geht Ihnen so auch die Planungssicherheit eines Annuitätendarlehens verloren.
Endfälliges Darlehen: Kredit erst am Ende der Laufzeit tilgen
Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit lediglich Zinsen, die Tilgung wird ausgesetzt. Der offene Kreditbetrag wird erst nach Ablauf der Sollzinsbindung als Einmalzahlung fällig. Diese Art der Rückzahlung wird vor allem in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag angeboten. Sie bietet sich an, wenn Sie in der Zukunft fest mit der Auszahlung einer größeren Summe rechnen, mit der Sie den Kredit tilgen können.
Vollfinanzierung: Finanzierung ohne Eigenkapital
Immobilienfinanzierungen ohne eigenes Kapital sind zwar nicht empfehlenswert, aber möglich. Hier spricht man von einer Vollfinanzierung, bei der der Kreditnehmer die vollständige benötigte Summe als Darlehen aufnimmt. Allerdings ist für die Vergabe eines solchen Kredits die Bonität noch wichtiger, als sie es bei einem herkömmlichen Ratenkredit bereits ist. Zudem müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen.
Immobilienkredit-Vergleich hilft beim Sparen
Wenn Sie die Frage nach „kaufen oder mieten“ für sich klar beantwortet haben, stehen Sie vor der Aufgabe einen passenden Baukredit zu finden. Grundsätzlich sollte die Aufnahme eines jeden Kredits zuvor gründlich überlegt werden – ein Immobilienkredit sollte jedoch besonders gut durchdachte werden. Denn immerhin handelt es sich in der Regel um eine sehr hohe Darlehenssumme. Bevor Sie sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen, sollten Sie genau abwägen, wie lange Sie wieviel abzahlen können. Ein Immobilienkredit-Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach einem auf Ihre Situation zugeschnittenen Kredit mit günstigen Konditionen.
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