Immobilienkredit: Zinsvergleich 2018

Ob Haus im Grünen, das schicke Loft in der Innenstadt oder die Doppelhaushälfte in der Vorstadt – die Wunschimmobilie sieht für jeden Menschen anders aus. Der Traum von den eigenen vier Wänden ist jedoch fast immer auch mit einer stolzen Summe verbunden, die wohl den wenigsten als Eigenkapital zur Verfügung steht. Daher greifen viele potentielle Eigenheim-Besitzer auf eine Immobilienfinanzierung von der Bank zurück. Nicht zuletzt auch deswegen, da das aktuell niedrige Zinsniveau eine vergleichsweise günstige Finanzierung der gewünschten Immobilie zulässt. Ein Finanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, die für Sie besten Konditionen zu finden.

Nettodarlehensbetrag:
Euro
Laufzeit:
aktualisieren:
* bonitätsunabhängiger Zinssatz | Annahmen für Beleihungswert von 60 % und Tilgung: 1 %

Wie kann ein Immobilienkredit eingesetzt werden?

Ein Immobiliendarlehen kann auf vielfache Weise eingesetzt werden. Immobilien wollen schließlich nicht nur gekauft oder gebaut werden. Sie wollen vor allem auch, dass man sich um sie kümmert, sie modernisiert oder – wenn nötig – auch saniert. All dies ist mit einem Immobilienkredit möglich, wenngleich jedoch eine Einschränkung besteht: Der Kredit muss zu wohnwirtschaftlichen Zwecken eingesetzt werden. Diese Voraussetzung gilt auch für eine Baufinanzierung, die sich von einem Immobilienkredit oder Hypothekendarlehen lediglich durch den Namen unterscheidet. All diese Finanzierungbezeichnungen können daher synonym verwendet und für folgende Zwecke eingesetzt werden:

  • Immobilienkauf: Unabhängig davon, ob Sie beabsichtigen Ihre Wunschimmobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten: Das Immobiliendarlehen hilft Ihnen sowohl beim Kauf einer Eigentumswohnung als beispielsweise auch beim Erwerb eines Mietshauses. Letzteres bietet Ihnen eine gute Möglichkeit, später die eigene Rente durch Mieteinnahmen aufzubessern und so Altersvorsorge zu betreiben.

  • Hausbau: Wie bereits erwähnt, ist Immobilienkredit lediglich ein anderes Wort für Baufinanzierung. Sie können das Darlehen daher selbstverständlich auch für Ihr Bauvorhaben einsetzen. Ein Bauzinsen-Vergleich hilft Ihnen dabei, günstig an Baugeld zu kommen.

  • Modernisierung: In der Regel gilt, je älter eine Immobilie ist, desto häufiger braucht sie ein kleines Facelifting. Ob neue Fenster oder das Verlegen einer Fußbodenheizung – Modernisierungsarbeiten erhalten den Wert Ihrer Immobilie, sind jedoch nicht immer ganz günstig. Der Immobilienkredit schafft hier Abhilfe.

  • Sanierung: Nicht mehr ganz taufrische Immobilien versprühen oftmals einen ganz eigenen Charme. Um diesen auch in Zukunft zu erhalten, führt häufig kein Weg an einer Sanierung vorbei. Der Immobilienkredit kann Ihnen auch als Sanierungsdarlehen dienen und beispielsweise für energetische Sanierungen, aber auch Keller- oder Dachsanierungen eingesetzt werden.

Welche Faktoren müssen bei der Wahl des Immobilienkredits beachtet werden?

Mit einem Immobiliendarlehen übernehmen Sie auch eine große finanzielle Verantwortung. Schließlich ist die Darlehenshöhe bei einem Immobilienkredit um ein vielfaches höher als bei normalen Ratenkrediten. Das beeinflusst vor allem die Tilgungsdauer, die sich bei einem Immobiliendarlehen teilweise über Jahrzehnte erstreckt. Eine Finanzierung sollte daher genau kalkuliert werden, damit der Kredit in den nächsten Jahren nicht zu einer zu großen Belastung wird. Für die eigenen Berechnungen spielen folgende Punkte eine entscheidende Rolle:

  • Eigenkapital: Die Summe, die Sie selbst zum Kredit beisteuern.

  • Nettodarlehensbetrag: Der Betrag, den Sie von der Bank geliehen bekommen.

  • Laufzeit: Die Dauer der Immobilienrückzahlung.

  • Zinsen: Das Entgelt, das der Bank für die Bereitstellung des Kredits gezahlt wird.

  • Ratenhöhe: Die monatlichen Kosten für den Kredit, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.

Bei der Auswahl der passenden Immobilienfinanzierung sollten Sie zudem darauf achten, dass Sondertilgungen kostenlos möglich sind. Mindestens einmal pro Jahr sollte die Möglichkeit bestehen, über die vereinbarten Ratenzahlungen hinaus zusätzliche Rückzahlungen vorzunehmen. Flexible Tilgungsmöglichkeiten senken auf Dauer Ihre monatlichen Kosten.

Darüber hinaus sollten Sie Wert darauflegen, dass Ihr Immobilienkredit bzw. Ihre Baufinanzierung eine bereitstellungsfreie Zeit beinhaltet. Dies ist dann wichtig, wenn Ihnen Ihr Kredit bereits bewilligt wurde, sich aber beispielsweise die Kaufverhandlungen hinziehen. Die Bank kann Bereitstellungszinsen dafür verlangen, dass Sie Ihnen ein ungenutztes Darlehen gewährt, da die Bank das Ihnen zugesicherte Geld nicht anders investieren kann. Um diese unverschuldete finanzielle Belastung zu vermeiden, können Sie mit Ihrem Kreditgeber eine Frist vereinbaren, in denen keine Bereitstellungszinsen erhoben werden – in der Regel beträgt diese Frist zwischen 6 und 12 Monaten.

Staatliche Fördermittel

Die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet verschiedene Programme an, um Bauherren oder Immobilienkäufer zu unterstützen. Die KfW fördert vor allem energieeffizientes Bauen und Wohnen, energieeffiziente Sanierungen sowie altersgerechte Umbauten. Neben günstigen Darlehen der KfW gibt es weitere staatliche Förderungen für den Hausbau, die helfen die finanzielle Belastung zu senken.

Eigenkapital: Wie viel kann hinzugesteuert werden?

Die tatsächliche Darlehenshöhe hängt vor allem von Ihrem Eigenkapitalanteil ab. Je mehr Sie selbst zusteuern können, desto günstiger wird letztlich die Immobilienfinanzierung. Vor allem ist das Eigenkapital wichtig für die Berechnung des Nettodarlehensbetrages. Generell sollte Ihr Eigenkapitalanteil bei einer Immobilienfinanzierung mindestens 20 Prozent des Kaufbetrags ausmachen.

Nettodarlehensbetrag: Wie viel soll für den Immobilienkredit aufgenommen werden?

Beim Nettodarlehensbetrag handelt es sich um die Summe, die Sie als Anleger ohne Zinsen und Nebenkosten an die Bank zurückzahlen müssen – also der Betrag, den Sie von der Bank geliehen bekommen. Die Darlehenssumme sollte genau kalkuliert werden. Ein zu hoher Kredit zieht unnötige Zinskosten nach sich, ein zu niedriger hingegen gefährdet hingegen die komplette Finanzierung. Der benötigte Darlehensbetrag lässt sich jedoch einfach berechnen: Kaufpreis des Objektes minus vorhandenes Eigenkapital. Weniger Eigenkapital bedeutet in diesem Fall, dass der Darlehensbetrag für Ihre Wunschimmobilie umso größer für Sie wird.

Nebenkosten nicht vergessen

Mit dem Kaufpreis einer Immobilie ist es nicht getan. Hinzu kommen noch Nebenkosten wie Maklercourtage, Notarkosten (z.B. für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch), Versicherungskosten oder die Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten sollten Sie daher vor der Aufnahme eines Immobilienkredits mit einberechnen.

Laufzeit: Wie lange soll abgezahlt werden?

Wie lange ein Immobilienkredit läuft, richtet sich nach der Höhe Ihres benötigten Darlehens und der monatlichen Tilgung. Laufzeiten von 20 Jahren sind nicht unüblich, teilweise gewähren Banken sogar Immobilienkredite mit Darlehenslaufzeiten von bis zu 40 Jahren. Die Laufzeiten der Finanzierungen werden dabei auch als Sollzinsbindung bezeichnet, da sich die Bank über die ganze Darlehenslaufzeit dazu verpflichtet, die vereinbarten Zinsen nicht zu ändern. Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht jedoch meist noch eine Restschuld.

Zinsen: Wie teuer wird die Baufinanzierung?

Zurecht legen viele Darlehensnehmer großen Wert auf einen günstigen Zinssatz. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung, die aufgrund der Darlehenshöhe zum Teil über Jahrzehnte zurückgezahlt wird, sind attraktive Hypothekenzinsen essentiell wichtig. Ein Zinsrechner hilft dabei, Ihnen vorab bereits einen Überblick über die zahlreichen Angebote zu schaffen und die besten Konditionen zu sichern. Für die Berechnung sind der Sollzins und der Effektive Jahreszins ausschlaggebend. Letzterer ist für Ihre eigene Kalkulation entscheidend, da hier die jährlichen Gesamtkosten Ihres Darlehens angeben werden – und nicht nur die Zinskosten.

Ratenhöhe: Wie hoch soll die monatliche Tilgung ausfallen?

Vor der Aufnahme eines Immobilienkredits ist für viele Menschen vor allem entscheidend, wie viel jeden Monat für das Darlehen zurückgezahlt werden muss. Immerhin begleiten den Kreditnehmer diese laufenden Kosten über viele Jahre und sollten daher sehr gut kalkuliert werden, damit sie auch über die gesamte Darlehenslaufzeit sicher gezahlt werden können. Die Kreditraten sind in der Regel monatlich fällig und setzen sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe der monatlichen Tilgung hängt dabei maßgeblich von der Darlehenssumme sowie der vereinbarten Laufzeit ab. Wie viel Sie jährlich tilgen, wird prozentual angegeben und als Tilgungssatz bezeichnet. Dieser ist vor allem wichtig für Ihre langfristige Planung wichtig. Je höher Ihr Tilgungssatz, desto früher sind Sie schuldenfrei. Mit einem Kreditrechner können Sie sich Ihre monatlichen Raten anzeigen lassen und so eine für Sie stemmbare Ratenhöhe finden.

Die Wahl der Darlehensart

Vor dem eigentlichen Immobilienkauf müssen Sie sich entscheiden, welche Darlehensart Sie überhaupt bei der Bank aufnehmen möchten. Der Ablauf der Rückzahlung richtet sich danach, welche Art von Darlehen Sie bei welchem Anbieter in Anspruch nehmen. Die am häufigsten genutzte Kreditart ist dabei das Annuitätendarlehen, allerdings können Sie je nach Wunsch – und abhängig von Ihrer Bonität – auch auf andere Arten zurückgreifen.

Annuitätendarlehen

Klassischerweise wird ein Immobilien- bzw. Baukredit als Annuitätendarlehen vergeben. Hierbei wird die Zinsbindung über die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt, weswegen die Laufzeit auch häufig als Sollzinsbindung bezeichnet wird. Beim Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit gleich hoch, womit es durch sehr gute Planbarkeit besticht. Die Rate setzt sich hier aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn des Immobilienkredits werden anteilig noch mehr Zinsen gezahlt, während weniger von der Darlehenssumme getilgt wird – die Ratenhöhe bleibt jedoch konstant. Mit zunehmender Dauer des Kredits – also auch zunehmender Abzahlung – ändert sich jedoch die Verteilung zugunsten der höheren Tilgung.

Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen wird auch Ratendarlehen oder Abzahlungsdarlehen genannt. Während der Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen mit zunehmender Laufzeit steigt, bleibt er beim Tilgungsdarlehen gleich. Dagegen sinken die monatlichen Raten beim Tilgungsdarlehen über die Darlehenslaufzeit, da immer weniger Zinsen für die sinkende Restschuld gezahlt werden müssen. Aufgrund der konstanten Tilgungsrate spricht man bei dieser Darlehensart auch von einer linearen Tilgung. Anders als beim Annuitätendarlehen müssen Sie bei einem Tilgungsdarlehen jedoch monatlich mit einem anderen – wenngleich abnehmenden – Betrag kalkulieren.

Die Kreditrückzahlung durchspielen

Nutzen Sie einen Darlehensrechner, um sich einen Tilgungsplan aufzustellen. Mit diesem können Sie verschiedene Kreditrückzahlungen durchspielen, um eine Einschätzung zu bekommen, welcher Tilgungssatz der richtige für Sie ist.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit lediglich Zinsen, die Tilgung wird ausgesetzt. Der offene Kreditbetrag wird erst nach Ablauf der Sollzinsbindung als Einmalzahlung fällig. Diese Art der Rückzahlung wird vor allem in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag angeboten, in die bzw. den stattdessen monatlich eingezahlt wird. Die damit eingesparte Summe kann am Ende der Laufzeit zur Tilgung verwendet werden.

Finanzierung ohne Eigenkapital – die Vollfinanzierung

Immobilienfinanzierungen ohne eigenes Kapital sind zwar nicht unbedingt üblich, dennoch möglich. Hier spricht man von einer Vollfinanzierung, bei dem der Kreditnehmer den kompletten Immobilienpreis als Darlehenssumme aufnimmt. Allerdings ist für die Vergabe eines solchen Kredits die Bonität entscheidend – und damit noch wichtiger, als sie es bei einem herkömmlichen Ratenkredit bereits ist. Denn viel vorhandenes Eigenkapital wirkt sich positiv auf Ihre Bonität aus. Bei der Vollfinanzierung muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit jedoch ohne Eigenkapital einschätzen. Als Sicherheit stehen ihr lediglich die Immobilie und das Einkommen des Darlehensnehmers zur Verfügung. Wer also auf eine Vollfinanzierung spekuliert, muss den Kriterien der Bank in beiden Punkten entsprechen.

Mit der Anschlussfinanzierung die Restschuld begleichen

Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt bei einem Immobilienkredit häufig noch eine Restschuld übrig. Abhängig davon, wie viel während der Darlehenslaufzeit vom Kredit getilgt wurde, kann die noch ausstehende Summe durchaus hoch sein. Wer nicht genug auf der hohen Kante hat, um die Restschuld auf einmal zu bezahlen, kann diese in einer zweiten Finanzierungsrunde abzahlen – der sogenannten Anschlussfinanzierung. Diese muss jedoch nicht zwangsläufig bei derselben Bank stattfinden, bei der bereits der ursprüngliche Immobilienkredit aufgenommen wurde. Einmal mehr lohnt sich ein Vergleich, um möglichst günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung bekommen.

Prolongation

Nach Ende Ihrer Zinsbindungsfrist können Sie die Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank abschließen. Das Darlehen zur Tilgung Ihrer Restschuld läuft also über den gleichen Anbieter. Dieser bietet Ihnen vor Ende der ersten Finanzierungsrunde – also bevor die Laufzeit Ihres ursprünglichen Immobilienkredits endet – ein Angebot zur Anschlussfinanzierung an.

Forward Darlehen

Eine andere Möglichkeit bei der Anschlussfinanzierung besteht in einem Forward Darlehen. Mit diesem sichern Sie sich bereits vor dem Ende Ihres Immobiliendarlehens günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Dies ist – je nach Anbieter – bereits mehrere Jahre im Voraus möglich. Das Forward Darlehen ist daher besonders dann sinnvoll, wenn das Zinsniveau niedrig ist.

Umschuldung

Bereits während der Zinsbindungsfrist können Sie Ihren Kredit umschulden, also zu einer Bank wechseln, die Ihnen attraktivere Konditionen bietet. Für diesen Fall können die alten Anbieter jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, weswegen sich eine Umschuldung nicht zwingend finanziell lohnen muss.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann von der Bank jedoch nur in den ersten 10 Jahren der Darlehenslaufzeit geltend gemacht werden. Nach 10 Jahren besteht für Sie als Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht, mit dem Sie aus dem Vertrag aussteigen können. Eine Umschuldung ist dann ohne Zusatzzahlungen möglich. Ebenfalls möglich ist die Umschuldung auch bei der Anschlussfinanzierung. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie zu einem Anbieter mit besseren Zinsen wechseln und dort die Restschuld tilgen.

Immobilienkredit-Vergleich mehr als sinnvoll

Grundsätzlich sollte die Aufnahme eines jeden Kredits zuvor gründlich überlegt werden. Aber während die meisten normale Ratenkredite lediglich über wenige tausend Euro aufgenommen werden, handelt es sich bei einem Immobilienkredit in der Regel um eine sehr hohe Darlehenssumme. Um sich Ihren Wunsch vom Eigenheim erfüllen zu können, sollten Sie genau abwägen, wie lange Sie wieviel abzahlen können. Ein Immobilienkredit-Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach einem für Sie machbaren effektiven Jahreszins und einer bezahlbaren monatlichen Rate.

Außerdem sollten Sie genau kalkulieren, ob für Sie langfristig kaufen oder mieten die kostengünstigere Alternative ist. Denn gerade bei sehr hohen Kreditsummen lohnt sich der Kauf von Wohneigentum nicht immer. Schließlich müssen Sie genug tilgen, um bis zur Rente wieder schuldenfrei zu sein. Dies hängt nicht zuletzt auch davon ab, wie viel Sie für die Tilgung zur Verfügung haben. Wenn Sie den Immobilienkredit beispielsweise zusammen mit Ihrem Partner aufnehmen, können Sie das Darlehen in der Regel auch schneller zurückzahlen. Ein Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, die verschiedenen Möglichkeiten durchzuspielen.