Nachfinanzierung Haus: Wenn der Kredit nicht ausreicht

Wer den großen Schritt wagt und den Wunsch vom Eigenheim verwirklicht, erfüllt sich nicht nur einen großen Traum, sondern muss in den meisten Fällen auch mit hohen Kosten rechnen. Unabhängig davon, ob man sich für einen Hausbau oder -kauf entscheidet, für das eigene Zuhause muss man in der Regel tief in die Tasche greifen – so tief, dass das angesparte Eigenkapital oft nicht ausreicht. Die Lösung für die meisten zukünftigen Hausbesitzer heißt Baufinanzierung. Gut geplant, ist diese – vor allem vor dem Hintergrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen – eine gute Möglichkeit, um den Wunsch vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung zu realisieren. Doch was geschieht, wenn das Projekt teurer wird, als ursprünglich veranschlagt und die aufgenommene Darlehenssumme nicht ausreicht? In diesem Fall wird eine Nachfinanzierung nötig.

Nachfinanzierung: Hausbau teurer als geplant?

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, nimmt ein großes Projekt in Angriff, dessen genaue Kosten sich gar nicht so einfach kalkulieren lassen. Schnell entstehen höhere Ausgaben als zunächst eingeplant. Ob ein durch Sturm entstandener Schaden an der Baustelle oder die Entscheidung für die teureren Fliesen im Badezimmer: Das veranschlagte Budget kann schnell überschritten werden. Wenn die Darlehenssumme aus der Immobilienfinanzierung nicht mehr ausreicht und die Mehrkosten nicht aus eigener Tasche gedeckt werden können, muss man nachfinanzieren.

Unter einer Nachfinanzierung versteht man die Aufnahme eines zusätzlichen Darlehens oder die Aufstockung des aufgenommenen Kredits, um alle Baukosten zahlen zu können. Häufig handelt es sich bei einer Nachfinanzierung um ein nachrangiges Darlehen. Dieses wird so genannt, weil die Immobilie als Sicherheit angegeben wird, was auch bei den meisten Baufinanzierungen der Fall ist. Das bedeutet, dass der ursprüngliche Gläubiger, also die Bank, bei der das Baudarlehen aufgenommen wurde, an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist; sie hat die Grundschuld erhalten. Alle anderen Kapitalgeber können erst nach diesem, also nachrangig, eingetragen werden. Im Falle einer Zwangsversteigerung erhält der Gläubiger an erster Stelle auch als erstes sein Geld. Alle anderen Verbindlichkeiten werden erst danach bedient.

Nachfinanzierung und Anschlussfinanzierung: Wo ist der Unterschied?

Wer eine Baufinanzierung benötigt, beschäftigt sich in der Regel eingehend mit dem Thema. In diesem Zusammenhang stößt man auf eine Reihe verschiedener Begriffe: Von Nachfinanzierung über Forward Darlehen bis zur Anschlussfinanzierung handelt es immer um verschiedene Arten von Darlehen. Doch vor allem die Bezeichnungen Anschlussfinanzierung und Nachfinanzierung wirken auf den ersten Blick synonym. Trotzdem handelt es sich um verschiedene Darlehen. Während eine Nachfinanzierung benötigt wird, wenn die eigentliche Baufinanzierung nicht ausreicht, wird die Anschlussfinanzierung verwendet, um die Restschuld des Darlehens nach Ablauf der Zinsfestschreibung zu begleichen.

Nachfinanzierung Haus: Was ist das Problem bei Nachfinanzierungen?

Die Nachfinanzierung kommt nur dann ins Spiel, wenn die ursprüngliche Kreditsumme aus dem Baukredit nicht mehr ausreicht. Es wird ein Zusatzdarlehen aufgenommen, für das die Immobilie in der Regel ein zweites Mal als Sicherheit herangezogen wird. Problem ist, dass die Beleihungsgrenze der Immobilie meist schon mit dem ersten Darlehen erreicht ist. Die Bank, die die Nachfinanzierung vergibt, wird im Falle einer Zwangsvollstreckung erst nach dem ersten Gläubiger berücksichtigt. Diese fehlende Sicherheit stellt für die Bank einen Nachteil dar, den sie sich in der Regel mit höheren Zinsen bezahlen lässt. Für den durch die Baufinanzierung finanziell ohnehin vorbelasteten Bauherren beziehungsweise Hauskäufer bedeutet dies noch höhere Kosten.

Ein zusätzliches Problem kann sich durch den Zeitdruck ergeben. Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, plant in der Regel, dass diese die Baukosten vollständig abdecken kann. Die Notwendigkeit einer Nachfinanzierung zeigt sich meist erst sehr kurzfristig – dementsprechend schnell muss sie auch häufig zur Verfügung stehen. Der höhere Arbeitsaufwand der Bank schlägt sich ebenfalls häufig in den angebotenen Zinsen nieder. Wer sehr knapp handelt und sich nicht rechtzeitig um die Nachfinanzierung kümmert, muss für zu spät gezahlte, ausstehende Rechnungen zudem immer wieder mit Mahngebühren rechnen.

Nachfinanzierung Baukredit: Wie kann man das Zusatzdarlehen verhindern?

Ein Hausbau oder -kauf, aber auch ein Umbau, eine Sanierung oder Modernisierung zieht in der Regel hohe Kosten nach sich. So ist es nur nachvollziehbar, diese so gering wie möglich halten zu wollen. Nachfinanzierungen sollten aus diesem Grund im besten Fall komplett vermieden werden. Hohe Zinsen sorgen für eine unnötige Kostensteigerung, die man sich mit genauer Planung auch umgehen kann. Folgende Punkte helfen dabei, eine Nachfinanzierung zu vermeiden:

  • Bauvorhaben lückenlos kalkulieren: Je genauer die Planung, desto geringer das Risiko unvorhergesehener Kosten.
  • Reserven einplanen: Überraschungen können nicht geplant werden. Aus diesem Grund sollte bei der Baufinanzierung ein ausreichender Puffer eingerechnet werden, um Zusatzkosten aufzufangen. Nicht benötigte Reserven können in Form von Sondertilgungen für die Rückzahlung verwendet werden, um die Schuldenlast zu senken.
  • Darlehen mit Reserveoption: Wer eine Baufinanzierung abschließt, kann eine Reserveoption in den Darlehensvertrag einbinden lassen. So hat man die Möglichkeit, den Kreditbetrag bei Bedarf bis zu einem gewissen Prozentsatz zu erhöhen. Ob und inwieweit diese Option besteht, hängt vom jeweiligen Anbieter ab.

Nachfinanzierung Haus: Was, wenn doch nachfinanziert werden muss?

Nachfinanzierung: Kosten, die entstehen können

  • hohe Zinskosten
  • Mahngebühren für zu spät gezahlte Rechnungen
  • bei Inanspruchnahme der Reserveoption: evtl. Gebühren

Ganz gleich, ob es sich um unvorhergesehene Probleme oder eine ungenaue Planung handelt – anfallende Kosten wollen bezahlt werden. Es kann deshalb passieren, dass man um eine Nachfinanzierung nicht herum kommt. Oft muss man schnell handeln, um die Rechnungen rechtzeitig zahlen zu können. In diesem Fall ist es ratsam, sich direkt an seine Bank zu wenden. Viele Baufinanzierer bieten eine Nachfinanzierung an, so beispielsweise die ING-DiBa. Oft kann es schwierig sein, die Nachfinanzierung über einen anderen Kreditgeber als den aktuellen Baufinanzierer laufen zu lassen. Dies ist vor allem bedingt durch die mangelnden Sicherheiten, die sich durch die zweite Beleihung der Immobilie ergeben.

Wurde eine Nachfinanzierung ausgehandelt, werden in der Regel verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu können der Finanzierungsantrag, Einkommensnachweise sowie Aufstellungen über noch ausstehende Tätigkeiten gehören. Zusätzlich ist es möglich, dass der Architekt bestätigen muss, dass der Bau durch die Nachfinanzierung fertiggestellt werden kann.

Nachfinanzierung: Baufinanzierung besser höher ansetzen

Eigenheim nur mit Nachfinanzierung? Bau oder Kauf fordern in der Regel ein hohes Budget. Die Lösung heißt in vielen Fällen Baugeld von der Bank. Dies bedeutet für den Kreditnehmer unter Umständen eine über viele Jahre andauernde finanzielle Verpflichtung – die Rückzahlung des Kredits inklusive Zinsen. Um diese Belastung so gering wie möglich zu halten, ist es sinnvoll, die Baufinanzierung so genau wie möglich zu planen und die Notwendigkeit einer Nachfinanzierung zu verhindern. Im Zweifel ist es vor allem im Hinblick auf die Zinsen meist klüger, die Immobilienfinanzierung etwas höher anzusetzen, sofern man bei den monatlichen Raten oder der Laufzeit noch Spielraum hat. Tilgungsrechner können dabei helfen, zu entscheiden, ob man sich eine höhere monatliche Belastung leisten kann. Wer den finanziellen Puffer doch nicht benötigt, kann die Überschüsse in die Tilgung investieren und seinen Kredit so noch schneller abbezahlen.