Sicherheiten für die Baufinanzierung: Welche Methoden gibt es?

Eine Baufinanzierung wird in der Regel über sehr hohe Beträge abgeschlossen. Verständlicherweise verlangen die Banken eine Sicherheit, bevor sie Summen bis zu mehreren hunderttausend Euro auszahlen. Der Kreditnehmer muss also seine Kreditwürdigkeit unter Beweis stellen. Die Bank prüft dann sehr genau, ob die Bonität ausreichend ist. Welche Arten der Baufinanzierung Sicherheiten gibt es und welche eignet sich am besten?

Baufinanzierung Sicherheiten: Die gängigsten Methoden im Überblick

Grundsätzlich gibt es viele verschiedene Arten, Sicherheit für die Bank zu gewähren. Eine Baufinanzierung ohne Sicherheiten ist nicht denkbar, da die Bank sonst Gefahr läuft, ihr Geld nicht mehr zurück zu erhalten.

Sicherheit durch Hypothek bzw. Grundschuld

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld sind Klassiker in der Besicherung eines Baudarlehens. Beide gehören zu den Grundpfandrechten und räumen dem Kreditgeber das Recht ein, den Besitz zu verpfänden, sollte der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein, seine Schulden zu begleichen. Der Unterschied zwischen den Formen Hypothek und Grundschuld liegt darin, dass eine Hypothek an ein bestimmtes Baudarlehen gekoppelt ist, während die Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird, wiederverwendet werden kann. Während früher die Hypothek eine der am meisten genutzten Baufinanzierung Sicherheiten war, hat die Grundschuld ihr mittlerweile den Rang abgelaufen. Dies liegt nicht zuletzt an der flexiblen Nutzung. Für den Kreditnehmer können beide Optionen eine gute Wahl sein, doch die Grundschuld kann langfristig günstiger sein. Da sie nicht gelöscht werden muss und für ein späteres Annuitätendarlehen erneut genutzt werden kann, spart man sich die erneuten Notarkosten.
Übrigens: Auch wenn bei Baufinanzierungen oft von Hypothekendarlehen oder Hypothekenzinsen die Rede ist, muss es sich hierbei nicht zwangsläufig um eine Absicherung über eine Hypothek handeln. Meist kann der Kunde selbst entscheiden, welche Art der Kreditsicherheit er wählt.

Sicherheiten Baufinanzierung: Absicherung über eine Bürgschaft

Auch wenn die Hypothek bzw. die Grundschuld am häufigsten als Baufinanzierung Sicherheit herangezogen wird, bieten sich viele andere Mittel und Wege, um eine Baufinanzierung zu besichern. Dazu gehört auch die Bürgschaft. In diesem Fall bürgt eine andere Person, meist aus dem näheren Familien- oder Freundeskreis, für den oder die Kreditnehmer. Kann dieser nicht mehr zahlen, muss der Bürge einspringen. Es gibt verschiedene Arten von Bürgschaften, beispielsweise die Ausfallbürgschaft, bei der die Bank zunächst alle Mittel ausschöpfen muss, den Kreditnehmer zu belangen oder die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge sofort belangt werden kann.
Eine Bürgschaft sollte jedoch nicht leichtfertig geschlossen werden. Oft sind sich die Bürgen nicht im Klaren, dass sie im Ernstfall für den Kreditnehmer einspringen müssen. Bei dieser Variante der Absicherung sollten klare Regelungen getroffen werden.

Baufinanzierung Sicherheiten mit Lebensversicherung

Interessant für Anleger

Auch wenn sich die Finanzierung mithilfe einer Lebensversicherung für Kunden meist nicht lohnt, kann diese Variante für Kapitalanleger durchaus rentabel sein. Diese haben die Möglichkeit, die Zinsen als Werbungskosten abzuschreiben und das über die gesamte Laufzeit konstant.

Eine Sicherheit für Baufinanzierung kann auch eine Lebensversicherung sein. In den meisten Fällen ist damit ein besonderes Finanzierungsmodell gemeint, bei dem ein Darlehen parallel zu einer Versicherung läuft. Das Baudarlehen wird ausgezahlt, man bezahlt aber nur die Bauzinsen ab, ohne zusätzlich eine Tilgung vorzunehmen. Zeitgleich werden Versicherungsbeiträge geleistet. Am Ende der Laufzeit wird der Restbetrag mit der Versicherungssumme zurückgezahlt.
Das Modell der Baufinanzierung Sicherheit über eine Lebensversicherung ist jedoch heutzutage nicht mehr so beliebt wie früher. Grund ist, dass die Erträge aus Lebensversicherungen bei Weitem nicht mehr so sicher und so hoch sind, wie sie es früher waren. Daher kann es bei neu abgeschlossenen Baufinanzierungen mit Versicherung dazu kommen, dass der Kunde die Tilgung nicht mehr aus dem Ertrag der Lebensversicherung allein zurückzahlen kann. Zudem fallen bei neuen Versicherungsverträgen seit 2005 die Steuervorteile ganz oder teilweise weg. Der Garantiezins ist geringer, Überschüsse werden oft keine erzielt.
Wer sich also dennoch für diese Art der Baufinanzierungssicherheit entscheidet, sollte lediglich mit dem vertraglich vereinbarten Garantiezins rechnen und keine Überschussleistungen als selbstverständlich erachten. Daher sollte man vorab selbst nachrechnen, ob die Kosten für die Lebensversicherung nicht höher sind als die daraus resultierende Rendite.

Baufinanzierung: Bonität beeinflusst das Darlehen

Die Bonität ist auch ein wichtiger Aspekt der Baufinanzierung Sicherheiten. Die Bonität ist der Indikator für die Bank, um die Sicherheit der Baufinanzierung festzulegen, die der Kunde vorweisen muss. Das liegt daran, dass ein Kreditnehmer mit guter Bonität ein geringeres Risiko des Kreditausfalls besitzt. Daher ist vor Abschluss eine Baufinanzierung Bonitätsprüfung unabdingbar. Wer gute Sicherheiten vorweisen kann, kommt nicht nur einfacher an einen Kredit, er erhält meist auch noch die besseren Zinskonditionen.
So muss ein Kreditantragsteller nicht nur eine Schufa-Prüfung durchlaufen, auch die Einkommenssituation muss im Antragsprozess angegeben werden. Als Zeichen für eine hohe Baufinanzierung Sicherheit dient hier dann beispielsweise nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern auch, ob man einen unbefristeten Vertrag hat. Auch die Branche kann eine Rolle spielen. Zudem sind zwei Kreditnehmer oftmals ein weiterer positiver Einfluss, noch dazu, wenn beide über unbefristete Arbeitsverhältnisse verfügen.
Wie bereits erwähnt, können sich Besitztümer wie Grundstücke, bestehende Immobilien, Lebensversicherungen, Wertanlagen etc. ebenfalls positiv auf das Bonitätsurteil auswirken. Eine Baufinanzierung trotz schlechter Bonität zu erhalten ist zwar nicht unmöglich, aber dennoch sehr viel schwieriger. Hier könnten oben genannte Maßnahmen wie eine Bürgschaft ein Ausweg sein.
Eine Baufinanzierung ohne Bonitätsprüfung wird von keinem seriösen Anbieter durchgeführt. Derartigen Angebote sollte man mit großer Vorsicht begegnen.

Beleihung spielt ebenfalls eine Rolle

Bei der Kalkulation der Bonität und der damit verbundenen Baufinanzierung Sicherheiten ist der Beleihungswert der Immobilie ebenso wichtig. Der Beleihungswert zeigt an, zu welchem Wert die Immobilie sich auf lange Sicht (zumindest für die Dauer der Finanzierung) wiederverkaufen lässt. Der Beleihungswert ist also nicht identisch mit dem tatsächlichen Kaufwert, er beinhaltet eine Einschätzung darüber, wie sich die Immobilie entwickeln könnte. Hier spielen Faktoren wie die Lage eine wichtige Rolle. Der Beleihungswert liegt im Normalfall immer unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, was für die Bank ein geringeres Risiko darstellt. So werden beispielsweise nur bis zu 80% der tatsächlichen Kosten von der Bank finanziert. Je höher der Anteil ist, desto geringer die Sicherheit für die Bank. Dadurch steigt in der Regel auch der Bauzins. Aber: Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer einbringen kann, desto geringer fallen die Zinsen meist aus.

Eigenkapital für bessere Bonität

Je mehr Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht wird, desto besser fällt das Urteil über die Baufinanzierung Sicherheiten der Bank aus. Zwar ist es grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, zu beantragen, doch diese sind meist wesentlich teurer, da das Risiko für die Bank größer ist. Generell empfiehlt es sich, als Baufinanzierung Sicherheit ein gewisses Eigenkapital vorzuweisen, etwa 30% der Darlehenssumme. Wer sich 100% oder sogar mehr finanzieren lassen möchte, muss über eine höhere Bonität verfügen und über zusätzliche Sicherheiten wie eine Grundschuld, Bürgschaften oder Verpfändungen verfügen.

Baufinanzierung Sicherheiten neu bewerten lassen

Es kann vorkommen, dass im Laufe der Finanzierung die Sicherheiten neu bewertet werden müssen. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Zinsbindung zu Ende gegangen ist und eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird. Hier ist es möglich, dass sowohl im Falle eines Anbieterwechsels als auch eines Neuvertrags beim bestehenden Anbieter eine erneute Prüfung der Baufinanzierung Sicherheiten durchgeführt werden kann. Dabei ist es unerheblich, ob die Anschlussfinanzierung sofort oder im Rahmen eines Forward Darlehens durchgeführt wird. Die Bank prüft, ob sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers geändert hat und wie es um die Bonität steht. Es wird dann zudem ein neuer Bauzins vereinbart. Ist der Kreditnehmer nicht mit dem Angebot der Hausbank einverstanden, kann er sich einen anderen Anbieter suchen, der die Anschlussfinanzierung weiterführt. Wer bereits in der Erstfinanzierung viel getilgt hat und beispielsweise auch Sondertilgungen leisten konnte, hat es wesentlich leichter, ein günstiges Angebot zu finden.

Vergleichen und sparen

Auch wenn man im Baufinanzierungsrechner Sicherheiten nicht direkt berücksichtigen kann, hilft der Vergleich, einen ersten Überblick über die aktuellen Bauzinsen zu erhalten. Je nachdem, welche Baufinanzierung Sicherheiten man einbringen kann, kann sich der Bauzins noch anpassen. Entscheidend ist das persönliche Angebot, das aus der eigenen Baufinanzierung Bonität resultiert. Im Normalfall werden die im Vergleich aufgeführten Angebote über die Grundschuld besichert. Man sollte beachten, dass hierbei zusätzlich noch Kosten für den Eintrag ins Grundbuch anfallen.
Der Bauzinsen Vergleich zeigt die monatliche Rate und Restschuld an, die man für die ausgesuchte Beispielfinanzierung erwarten kann. Der Vergleich zeigt bekannte und seriöse Anbieter, die für eine Baufinanzierung infrage kommen und bieten einen guten Anhaltspunkt darüber, auf welchem Zinsniveau sich die Angebote derzeit befinden.