Sondereigentum – der alleinige Besitz von Immobilienanteilen

Wer sich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigt und Wohneigentum erwerben möchte, stößt oft auf schwierige Fachbegriffe. Ein Beispiel: Sondereigentum. Die Definition im Gesetzestext, dem Wohnungseigentumsgesetz, wirft häufig mehr Fragen auf, als Antworten zu liefern. Doch spätestens bei Durchsicht des Kaufvertrages sollten Kaufinteressenten wissen, was Sondereigentum bedeutet und was es zu beachten gilt. Denn: Es geht hier um nicht weniger, als die Verteilung von Immobilienanteilen.

Wichtig: In der Teilungserklärung des Kaufvertrages steht, was im Detail Sonder-, Gemeinschafts- oder Teileigentum darstellt. Je nach Vertrag können einzelne Regelungen variieren.

Gemeinschaftseigentum: Alle tragenden Mauern/Wände, alle gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie Treppenhaus, Dach, Haus- sowie Wohnungstür (die Instandhaltung der Tür-Innenseite obliegt meist dem Eigentümer!) und Heizkeller.

Sondereigentum: Alle Räume, die von Eigentümern selbst bewohnt werden und alle nichttragenden Wänden. Balkon: Der eigentliche Raum auf dem Balkon, den der Eigentümer nutzt, ist Sondereigentum – die Fassade, die Bodenplatte und das Balkongitter jedoch Gemeinschaftseigentum.

Teileigentum: Das zur Eigentumswohnung gehörige Kellerabteil ist Teileigentum. Der Heizkeller hingegen Gemeinschaftseigentum.

Was bedeutet Sondereigentum?

Sondereigentum ist ein juristischer Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Mit dem Begriff grenzt man Vermögens-
gegenstände zwischen Personen ab. Das Sondereigentum ist der Teil der Immobilie, der alleinig dem Immobilienkäufer gehört und setzt sich aus dem Wohnungseigentum und Teileigentum zusammen. Ersteres bezieht sich auf die Bestandteile der Immobilie, die man bewohnt – Letzteres hingegen auf die Anteile, die man nicht bewohnen kann. Sondereigentum und Alleineigentum werden oft synonym verwendet.

Teilung soll Eigentumsverhältnisse klären

Immobilien werden rechtlich in einzelne Bestandteile gegliedert. Der Grund: Im deutschen Grundstücksrecht bilden ein Haus und ein Grundstück eine Einheit. Es ist nicht möglich, nur das Haus an sich – also die Baumasse – zu kaufen. Immer wird auch ein Grundstück (anteilig) erworben. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, erhält auch nicht nur die Wohnung, sondern ebenfalls das Grundstück und die gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie ein Treppenhaus oder Innenhof zu einem bestimmten Anteil. Ziel der Teilung von Immobilien ist es, Eigentumsverhältnisse und damit auch rechtliche Zuständigkeiten im Falle von Reparaturen oder baulichen Veränderungen zu klären.

Deins oder Meins?

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte kauft, dem gehören nie alle Bestandteile der Immobilie. Denn der Käufer erwirbt neben Sondereigentum immer auch Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum sind Anlagen und Einrichtungen, die alle Wohnungseigentümer nutzen, zum Beispiel das Treppenhaus. Während man Sondereigentum alleine besitzt, gehört einem Gemeinschaftseigentum hingegen nur anteilig. Ein Beispiel ist das Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus steht.

Allerdings gilt die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht nur außerhalb der Wohnung. Denn auch Wohnräume sind immer mit Anteilen an Gemeinschaftseigentum verbunden. Ein Beispiel: die Zimmerdecke. Die Tapete sowie der Putz an der Decke sind Sondereigentum – die Decke dahinter jedoch Gemeinschaftseigentum. Der Grund: Wer eine Zimmerdecke durchbrechen möchte, beeinträchtigt den Mieter/Eigentümer über sich, da er gleichzeitig dessen Fußboden entfernt. Die tragenden Decken müssen somit zwingend Gemeinschaftseigentum sein. Weitere typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind die Fassade, das Dach, der Fahrstuhl oder das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses.

Das gehört zum Sondereigentum

Der Gesetzgeber definiert nicht im Detail, was zum Sondereigentum gehört. Im Immobilienvertrag steht daher meist eine sogenannte Teilungserklärung. Dabei handelt es sich um eine Erklärung des Grundstückeigentümers, zum Beispiel der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der das Sondereigentum festgelegt und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt wird. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man die Teilungserklärung vor dem Kauf einer Immobilie daher gründlich lesen!

Beispiele für Sondereigentum in Eigentumswohnungen:

• Zwischenwände sowie nichttragende Innenwände
• Verkleidung von Wänden und Decken
• Einbaumöbel
• Fußbodenbelag
• Sanitärinstallationen

Aber auch außerhalb der Wohnung können Anteile einer Immobilie Sondereigentum sein. So können ein Keller oder ein Dachboden zum Sondereigentum zählen. Darüber hinaus gibt es einige Sonderfälle: Fenster und Fensterrahmen sind beispielsweise vom Sondereigentum ausgeschlossen und immer zwingend Gemeinschaftseigentum. Bei Kfz-Stellplätzen wird es kompliziert.

Sondereigentum – Spezialfall Kfz-Stellplatz

Stellplätze in Tiefgaragen oder in oberirdischen Parkeinrichtungen können Sondereigentum sein. Voraussetzung ist jedoch, dass die Stellplätze als Sondereigentum deutlich markiert und im Grundbuch eingetragen werden. Liegt der Stellplatz hingegen auf einem offenen Grundstück, ist kein Sondereigentum möglich. Jedoch gibt es hier ein Schlupfloch: das sogenannte Sondernutzungsrecht.

Sondernutzungsrecht versus Sondereigentum

Manche Anteile einer Immobilie wie zum Beispiel ein Privatgarten, eine Terrasse im Erdgeschoss oder ein KfZ-Stellplatz sollen ausschließlich von einem Eigentümer benutzt werden. Da diese Bestandteile jedoch kein Sondereigentum sind, gibt es das sogenannte Sondernutzungsrecht. Dieses räumt einem Eigentümer ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ein. Folglich darf der Eigentümer das entsprechende Gemeinschaftseigentum alleine benutzen. Sondernutzungsrechte werden ebenfalls in der Teilungserklärung vermerkt. Wer über ein Sondernutzungsrecht verfügt, hat jedoch rechtlich gesehen die schwächere Position als ein Sondereigentümer. Denn mit einem Sondernutzungsrecht hat man beispielsweise keine gestalterische Freiheit. Bauliche Veränderungen sind nur in Absprache mit den anderen Wohnungseigentümern erlaubt. Häufig steht in der Teilungserklärung, welche baulichen Veränderungen im Detail vorgenommen werden dürfen.

Gemeinschaftseigentum – ein häufig unberücksichtigter Kostenfaktor

Da ein Immobilienkredit in der Regel sehr hoch ist und man bereits mit der Tilgung des Kredits eine große finanzielle Belastung eingeht, sollte man sich vor Vertragsabschluss über alle anfallenden Nebenkosten informieren. Viele Käufer übersehen zum Beispiel, dass sie gesetzlich verpflichtet sind, einen Teil der Kosten für Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu tragen. Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte somit einkalkulieren, dass ein regelmäßiges Hausgeld an den Verwalter anfällt. Auch bei Umbaumaßnahmen muss sich jeder Wohnungseigentümer beteiligen: Entscheidet sich beispielsweise eine Wohnungseigentümergemeinschaft dazu, einen gemeinschaftlich genutzten Innenhof umzubauen, muss jeder Eigentümer einen Teil beisteuern.

So können Immobilienbesitzer im Streitfall vorgehen

Häufig streiten sich Immobilienbesitzer darüber, ob ein bestimmter Bestandteil einer Immobilie nun Sonder- oder Gemeinschaftseigentum darstellt. Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann mitunter sehr kompliziert sein. Hilft auch die Teilungserklärung nicht weiter, sind Gerichtsurteile als Orientierung sehr hilfreich. Da Gerichte jedoch nicht immer einheitlich beurteilen, sollten sich Immobilienbesitzer rechtlichen Beistand besorgen. Wer keinen Streit riskieren möchte, sollte im Zweifelsfall davon ausgehen, dass Gemeinschaftseigentum vorliegt. Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, ist eine detaillierte Definition in der Teilungserklärung sehr sinnvoll.