Die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen

Auf der Suche nach soliden Geldanlagen greifen immer mehr Menschen wieder auf die guten alten vier Wände zurück – sehr zur Freude von Immobilienverkäufern. Den Niedrigzinsen sei Dank sind Häuser und Wohnungen, gerade in attraktiven Großstädten, gefragt wie lange nicht. Doch nicht nur Käufer, sondern vor allem Verkäufer sollten dabei die zu entrichtenden Steuern im Hinterkopf behalten. Beziehungsweise, unter welchen Umständen diese nicht bezahlt werden müssen.

Was ist mit Spekulationssteuer bei Immobilien gemeint?

In Deutschland gilt der Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft. Analog zu Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren, müssen Privatpersonen auch Gewinne aus privaten Verkäufen versteuern. Häufig wurden die Steuern aus beiden Feldern als „Spekulationssteuer“ bezeichnet. Bei Immobilienverkäufen kommt die Spekulationssteuer zum Tragen, wenn ein erworbenes Objekt innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend wieder verkauft wird. Dann liegt ein sogenanntes Spekulationsgeschäft vor, die Einnahmen daraus müssen versteuert werden. Unter Berücksichtigung einiger Faktoren kann die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen jedoch auf legale Weise umgangen werden.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Wenn innerhalb einer 10-Jahres-Frist eine erworbene Immobilie weiterverkauft wird, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Der Begriff, der ebenfalls auch beim Wertpapierhandel verwendet wird, wird bei Immobilienverkäufen umgangssprachlich als Synonym für die „Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften“ genutzt. Aufgrund dieser etwas hölzern erscheinenden Bezeichnung wird zumeist von der Spekulationssteuer gesprochen, die alle Verbraucher abführen müssen, die Einnahmen aus privaten Verkäufen erzielen – wenn diese innerhalb der Spekulationsfrist getätigt wurden. Die für die Spekulationssteuer entscheidende Frist setzt sich aus den Zeitpunkten zusammen, an denen Kauf- und Verkaufsvertrag geschlossen wurden und wird als Spekulationsfrist bezeichnet.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen?

Veräußerungen von Geldanlagen wie Wertpapiere werden mit der sogenannten Abgeltungssteuer besteuert, für die immer 25 Prozent erhoben wird. Die Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften, also die Spekulationssteuer, ist hingegen variabel und richtet sich immer nach dem individuellen Steuersatz des Verbrauchers – und kann unter Umständen bis zu 40 Prozent des Verkaufserlöses betragen. Bei Immobilienkäufen fällt für den Käufer zwar keine Spekulationssteuer, dafür Grunderwerbssteuer an.

Spekulationssteuer berechnen

Wer innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist sein Haus gewinnbringend verkaufen möchte, kommt nicht um das Zahlen der Spekulationssteuer herum. Diese richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers, also dem Durchschnittssteuersatz des gesamten Einkommens.
Die Formel zur Errechnung des persönlichen Steuersatzes lautet: Gezahlte Einkommensteuer mal Hundert geteilt durch das zu versteuernde Einkommen. Dem persönlichen Steuerbescheid ist zu entnehmen, wie viel Einkommensteuer gezahlt wurde und wie hoch das zu versteuernde Einkommen ist.

Unter diesen Voraussetzungen ist ein Immobilienverkauf steuerpflichtig:

  • Die Immobilie wurde nicht zu privaten Wohnzwecken genutzt.
  • Beim Verkauf von gemischtgenutzten Immobilien wie Mehrfamilienhäuser.
  • Wenn im Rahmen einer Scheidung Gütertrennung vereinbart wurde oder ein Ehepartner eine Immobilie verschrieben bekommt und diese innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist veräußert, wird Spekulationssteuer fällig.
  • Immobilienerwerb nach einer Betriebsaufgabe.

Hat ein Hausbau Auswirkungen auf die Spekulationsfrist?

Nein, entscheidend für die Berechnung der 10-Jahres-Frist ist die Schließung des Immobilien-Kaufvertrages, nicht der Bau eines Hauses. Wenn also ein Baugrundstück erworben wird und später ein Haus darauf errichtet wird, ist der Erwerb des Grundstückes relevant.

Beispiel: Am 23. Januar 2012 wird ein Grundstück erworben. Am 13. Juni 2015 wird auf diesem Grundstück ein Haus errichtet und im Anschluss vermietet.

Wenn das nun bebaute Grundstück vor dem 24. Januar 2022 verkauft wird, muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Hierfür entscheidend ist der Zeitpunkt des Grundstückerwerbs, die Gebäudefertigstellung ist dabei nicht von Belang.

Spekulationssteuer umgehen? Das sollte beachtet werden

Für den Verbraucher ist jede Steuer, die er nicht zahlen muss, eine gute Steuer. Im Falle der Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen sind im Wesentlichen drei Punkte zu beachten, um diese auf legale Art zu umgehen.

Spekulationsfrist: Immobilien am besten 10 Jahre halten

Zwischen Kauf und Weiterverkauf einer Immobilie müssen 10 Jahre liegen. Gerechnet wird ab der Beurkundung des Kaufvertrages. Diese 10-Jahres-Frist wird als Spekulationsfrist bezeichnet und sollte eingehalten werden, um die Spekulationssteuer nicht zahlen zu müssen.

Tipp: Ausgaben in der Steuererklärung geltend machen

Wer bei einem Immobilienverkauf Spekulationssteuer zahlen muss, kann die Steuerlast durch diverse Ausgabe reduzieren – sogar soweit, dass letztlich gar keine Steuern mehr abgeführt werden müssen. Neben fixen Kosten wie Notargebühren oder Grunderwerbsteuer, die bei jedem Immobilienverkauf anfallen, können in der Steuererklärung auch Modernisierungsarbeiten oder Reparaturen geltend gemacht werden. Unter Umständen schmälern diese den Gewinn so weit, dass gar keine Spekulationssteuer mehr anfällt.

Drei-Objekt-Grenze beachten

Verkauft ein Besitzer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, so wird dies als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet. Dies wird mit der Gewerbe-, der Umsatz- und gegebenenfalls zusätzlich noch mit der Spekulationssteuer besteuert. Man spricht hierbei von der Drei-Objekt-Grenze.

Spekulationssteuer: Immobilie privat bewohnen

Beim Verkauf von selbst bewohnten Immobilien wird die Spekulationsfrist außer Kraft gesetzt, vorausgesetzt der Eigentümer bewohnt diese seit mindestens drei Kalenderjahren. Entscheidend ist, dass der Verkäufer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor in der Immobilie gelebt hat.

Spekulationssteuer: Immobilien selber nutzen

Erlöse aus Verkäufen von selbstbewohnten Immobilien bleiben steuerfrei, die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist hier nicht relevant. Vorausgesetzt, dass die Immobilie vom Eigentümer im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorausgegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – wobei auch angebrochene Jahre zählen. Der Gesetzgeber versteht unter „eigenen Wohnzwecken“, dass die veräußerte Immobilie entweder durch den Eigentümer oder seinen Ehepartner bewohnt wurde. Ebenfalls zählen die eigenen Kinder dazu, sofern diese noch kindergeldberechtigt sind.

Beispiel: Ein Haus wird im Dezember 2012 erworben und im Januar 2014 weiterverkauft. In der Zwischenzeit wurde das Haus vom Eigentümer bewohnt. In diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an.

Spekulationsfrist bei Erbe: Geerbte oder geschenkte Grundstücke

Um die Spekulationssteuer bei geschenkten oder geerbten Grundstücken zu umgehen, muss in Erfahrung gebracht werden, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Die 10-Jahres-Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag der Immobilie vom Vorbesitzer, etwa dem Vererbenden, unterschrieben wurde – und nicht am Tag der Eröffnung des Erbes.

Beispiel: Ein Grundstück wird am 16. September 1973 erworben, im März 1974 wird darauf ein Haus erbaut. Der Besitzer verstirbt im Oktober 2013, die Eröffnung des Erbes ist im Dezember 2013. Hauptbegünstigter ist der Enkel des Besitzers, der die Immobilie im April 2014 verkauft. Es fällt keine Spekulationssteuer an, da zwischen Verkauf und dem Grundstückserwerb im September 1973 mehr als zehn Jahre liegen.

Wenn allerdings Erben Anteile von Miterben erwerben, entstehen dem Betreffenden Anschaffungskosten und die 10-Jahres-Frist beginnt von Neuem. Wird das Objekt nun innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, müssen Gewinne aus dem Verkauf versteuert werden. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann durch die Spekulations- und Erbschaftssteuer somit schnell teuer werden.

Spekulationssteuer: Hausverkauf bei Leerstand steuerpflichtig?

Steht ein Haus beispielsweise nach einem Erbe leer, kommt es zu einem komplizierten Fall: Die Frage, ob der Leerstand der Immobilie zu Wohnzwecken dient – und damit als Eigennutzung gerechnet wird – wird auch vom Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt. Bei Leerstand sollten Erben daher rechnen, dass innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist beim Hausverkauf Steuern anfallen.

Generell sind Verkäufe von selbst bewohnten Immobilien steuerfrei. Allerdings muss dieser Umstand klar belegt werden können. Häuser und Wohnungen, die über weite Teile des Jahres nicht vom Besitzer genutzt werden und beispielsweise vermietet werden, sind beim Verkauf steuerpflichtig. Bei Leerstand von Wohnraum muss der Verkäufer also damit rechnen, dass Spekulationssteuer anfällt.

Tipp: Steuerberater beim Hausverkauf aufsuchen

Um nicht den Überblick zu verlieren, ob und welche Steuern beim Hausverkauf anfallen, sollten unbedingt die Dienste eines Steuerberaters in Anspruch genommen werden. Denn auch wenn dadurch vorerst zusätzliche Kosten entstehen, übersteigen die gesparten Steuern im Zweifelsfall die anfallenden Ausgaben. Da es sich bei Immobilienverkäufen zumeist um hohe Summen handelt, können durch einen Steuerberater schnell mehrere tausend Euro gespart werden.

Verkäufe von Mehrfamilienhäusern

Bei Veräußerungen von Mehrparteienhäusern gilt, dass einzig die vom Verkäufer selbst genutzten Wohnungen vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Für vermietete Wohnungen gilt das jedoch nicht. Wenn Vermietung von Wohnraum vorliegt, müssen Immobilienbesitzer genau errechnen, welchen Anteil an der Gesamtwohnfläche sie selbst nutzen. Bei zwei gleich großen Wohnungen in einem Haus müsste beispielsweise die Hälfte des Verkaufsgewinns versteuert werden.