Tilgung für Baudarlehen: Berechnung mit Teil- und Volltilgung

Inhalte dieser Seite:

• Wichtige Begriffe
• Einfluss Tilgungssatz
• Beispielrechnung

Die Begleichung einer Schuld wird auch als Tilgung bezeichnet. Im alltäglichen Sprachgebrauch ist vor allem das Zurückzahlen von Krediten und Darlehen gemeint. Erst wenn der vollständige Darlehensbetrag plus Zinsen und evtl. anfallender Kosten wie Bearbeitungsgebühren vollständig zurückgezahlt wurde, gilt ein Kredit als getilgt.

Darlehen Tilgung

Die Rückzahlung eines Darlehens muss besonders gut geplant werden. Insbesondere die Tilgung einer Baufinanzierung kann mitunter schwierig zu berechnen sein. In der Regel müssen bereits vor Abschluss eines Immobilienkredite wichtige Entscheidungen für die Tilgung getroffen werden. Ein Tilgungsrechner hilft bei der Berechnung der monatlichen Raten und anderer wichtiger Aspekte bei der Rückzahlung.

Tilgung, Tilgungssatz und Monatsraten

Bei der Rückzahlung eines Darlehens stößt man auf verschiedene Begriffe, die alle mit dieser in Zusammenhang stehen und oft verwechselt werden. Tatsächlich sagen sie alle aber unterschiedliche Dinge aus. Ein kurzer Überblick über die wichtigsten Begriffe rund um die Rückzahlung einer Baufinanzierung.

Bei Baufinanzierungen gilt das Annuitätenprinzip, bei dem die monatlichen Raten stets gleich hoch bleiben. Die Rate setzt sich aus einem Tilgunsgteil und einem Zinsanteil zusammen. Dank komplexer Berechnungen bleibt die Höhe der Gesamtrate stets gleich.

• Tilgung: Das Zurückzahlen eines Darlehens durch den Kreditnehmer.
• Tilgungssatz: Drückt aus, wie viel Prozent eines Darlehens innerhalb eines Jahres zurückgezahlt werden (wird in „% p.a.“ angegeben).
• Monatliche Rate: Betrag der monatlich an die Bank zurückgezahlt wird, um ein Darlehen zu tilgen. Bei Baufinanzierungen abhängig vom Tilgungssatz und der Laufzeit.

Günstige Zinsen auch bei Vollfinanzierung

Die beiden Begriffe Tilgungsrate und Monatsrate werden oft synonym verwendet, auch wenn das nicht ganz richtig ist. Eine Tilgungsrate ist zeitlich unabhängig und bedeutet lediglich, dass ein Teil der Schuld zurückgezahlt wird. Im Darlehensvertrag kann also auch zum Beispiel festgelegt werden, dass die Gesamtschuld in vier einzelnen Zahlungen (Tilgungsraten) beglichen wird.

Die Monatsrate erfolgt monatlich und zwar konstant bis das Darlehen und alle verbundenen Kosten zurückgezahlt wurden und die Tilgungsdauer somit beendet ist. Somit ist sie zwar auch eine Tilgungsrate, ihre Zahlungstermine sind aber zeitlich festgesetzt, nämlich auf einmal pro Monat. In der Regel sind Baufinanzierungen als Annuitätendarlehen angelegt, wodurch die Monatsraten während der gesamten Laufzeit gleich hoch bleiben.

Tilgungssatz bei der Immobilienfinanzierung

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Bei einem Baudarlehen legt man nicht nur die Darlehenshöhe fest, sondern auch den Tilgungssatz. Dieser wird immer in Prozent angegeben und drückt aus, wie viel Prozent des Gesamtdarlehens innerhalb eines Jahres zurückgezahlt wird. Üblich sind Tilgungssätze zwischen einem und zehn Prozent.

Grundsätzlich ist der Prozentsatz frei wählbar, sollte sich aber nach der persönlichen finanziellen Situation richten. Zwar ist ein Darlehen mit einem höheren Tilgungssatz oft günstiger und schneller zurückgezahlt, allerdings steigt die monatliche Rate entsprechend. Man sollte bedenken, dass neben der Rate für das Darlehen auch die alltäglichen Ausgaben und der Lebensunterhalt gedeckt sein müssen. Die Höhe der Raten sollte also genau kalkuliert werden, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Den idealen Tilgungssatz für die persönliche Finanzsituation kann man mit einem speziellen online Tilgungsrechner ermitteln.

Restschuld

Je nachdem wie hoch der Tilgungssatz gewählt wird, hat dies Auswirkungen auf die Restschuld, die am Ende der Zinsbindungsfrist noch offen ist und mit Hilfe einer Anschlussfinanzierung zurückgezahlt werden muss. Je mehr während der Laufzeit zurückgezahlt wird, desto kleiner die Restschuld.

Sonderfall Volltilgung

Eine Besonderheit ist das Volltilgerdarlehen. Hier gibt es am Ende der Zinsbindung keine Restschuld mehr. Das Darlehen wird komplett getilgt. Am Ende der Laufzeit ist man also schuldenfrei und muss sich nicht mehr um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Kreditnehmer müssen allerdings in Kauf nehmen, dass die Monatsrate dadurch sehr viel höher liegt. Wer allerdings einen günstigen Zinssatz hat, profitiert vom Volltilgerdarlehen.

Tilgungsplan Baufinanzierung

Zum Darlehen erhält man von der Bank außerdem einen Tilgungsplan, in dem genau aufgeführt ist, wann wie viel Geld zu zahlen ist. Außerdem werden dort die Zinszahlungen erfasst, ebenso wie erfolgte Sondertilgungen. So lässt sich genau nachvollziehen, wie viel Restdarlehen zum aktuellen Zeirpunkt noch besteht. Dieser Tilgungsplan hilft Kreditnehmern die Rückzahlung ihres Darlehens besser zu verstehen, und den Überblick über die einzelnen Posten zu behalten. Da sich die Laufzeit häufig über mehrere Jahrzehnte erstreckt, sendet die Bank regelmäßig einen aktualisierten Plan für die Baufinanzierung. Tilgungsplan und alle weiteren Daten werden zunehmend auch online erfasst, so dass diese jederzeit abgerufen werden können.

Beispiel: Darlehensberechnung mit Tilgungsverlauf

Der Einfluss des Tilgungsatzes und auch der Ablauf einer Tilgung wird deutlich, wenn man sich ein Beispiel genauer ansieht. Daran kann man dann ablesen, wie viel eines Darlehens innerhalb der Laufzeit zurückgezahlt wird, wie sich die Restschuld verändert und welche Summen man für die Rückzahlung aufbringen muss.

Beispiel-Baufinanzierung: Nettodarlehensbetrag 100.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, Beleihung 60 %, Tilgungssatz 1 %, Sollzinssatz 1,50 %.

In der Tabelle kann man deutlich sehen, dass die Restschuld jedes Jahr sinkt. Außerdem wird deutlich, dass jedes Jahr die gleiche Summe zurückgezahlt wird. Diese besteht sowohl aus einem Tilgungssteil und einem Zinsteil. Die jährliche Rate teilt sich dabei auf zwölf monatliche Raten auf. Die Höhe dieser Jahresrate ergibt sich aus dem Tilgungssatz von 1 %. Bei höherem Tilgungssatz würde die Rate entsprechen steigen, die Restschuld wiederum sinken.

Welchen Einfluss der Tilgungssatz auf die Restschuld hat, sieht man an der verbleibenden Restschuld für verschiedene Tilgungssätze. Für das oben genannte Beispiel ergeben sich folgende Veränderungen der Restschuld, je nach Tilgungssatz:

*die Beispielrechnung bildet nicht das Angebot einer bestimmten Baufinanzierung ab.