Tilgungsdauer bei der Baufinanzierung

Inhalte dieser Seite:

• Wovon die Tilgungsdauer abhängig ist
• Kurze Tilgungsdauer: Hohe Raten
• Anschlussfinanzierung beachten
• Tilgungsdauer und Annuitätendarlehen
• Tilgungsplan zur Übersichtlichkeit
• Mit niedrigen Zinsen schneller tilgen

Die Bauzinsen sind aktuell auf ihrem historischen Tiefststand: Da Baufinanzierungen mit niedrigen Zinsen günstiger sind als mit hohen, sind sie aktuell eine besonders attraktive Möglichkeit das Eigenheim zu finanzieren. Wer eine Baufinanzierung abschließt, muss sich dabei aber nicht nur um die Darlehenshöhe Gedanken machen, sondern auch hinterfragen, wie groß der Tilgungszeitraum sein soll. Häufig kann ein Darlehen nicht vollständig innerhalb der bei Vertragsabschluss festgelegten Laufzeit mit Zinsbindung abbezahlt werden. Die Begleichung der sogenannten Restschuld erfolgt dann über
eine Anschlussfinanzierung mit eigener Laufzeit, die folglich mit in die Tilgungsdauer einberechnet werden muss.

Vorteile einer geringeren Tilgungsdauer

Hier werden drei Fälle aufgeführt: Die Tilgungsdauer bei 1% Tilgung, die Tilgungsdauer bei 2% Tilgung sowie die Tilgungsdauer bei 3% Tilgung. Bei einem Sollzinssatz von 3% und einer Zinsbindung von 10 Jahren wird aufgezeigt, wie der Kreditnehmer bei kleineren Raten insgesamt eine höhere Summe an Zinszahlungen ausrichten muss und letztlich auch noch eine höhere Restschuld übrig bleibt. Wohingegen bei einer geringen Tilgungsdauer und höheren Raten mehr getilgt wird, weniger Zinsen bezahlt werden müssen und eine geringere Restschuld übrig bleibt.

Baufinanzierung: Tilgungsdauer abhängig von Zins- und Tilgungssatz

Folglich ist es so, dass umso größer der Tilgungszeitraum ist, den ein Bauherr benötigt um sein Darlehen zurückzuzahlen, desto mehr Kosten durch Zinsen für ihn entstehen. Des weiteren bleibt eine umso höhere Restschuld übrig. Gerade bei langen Laufzeiten zu niedrigen Monatsraten kann dieser Umstand für den Darlehensnehmer besonders unerfreulich sein: Nämlich dann, wenn nach Ende der Sollzinsbindung schlechtere Bauzinsen bestehen. Dann hat der Finanzierer in der Regel keine andere Wahl als eine Anschlussfinanzierung zu deutlich schlechteren Konditionen abzuschließen, was für ihn weitere, hohe Kosten bedeutet.

Tilgungsdauer Baufinanzierung von mehreren Faktoren abhängig

Der Tilgungszeitraum ist keine feststehende Größe des Baukredits, wie beispielsweise der Darlehensbetrag. Sie resultiert vielmehr aus folgenden Faktoren:

• Baufinanzierungslaufzeit mit Zinsbindung
• Höhe der monatlichen Rate und ihrem Tilgungssatz
• Konditionen während der Anschlussfinanzierung

Gerade der Zusammenhang zwischen der monatlichen Rate und dem Tilgungssatz ist relativ leicht nachzuvollziehen: Ist der Tilgungsanteil der monatlichen Rate gering, wird die Tilgungsdauer länger. Ist der Tilgungsanteil sehr hoch, ist der Tilgungszeitraum folglich umso kürzer. Da die monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil besteht, werden über die gesamte Laufzeit hinweg Zinsen zum bestehenden Zinssatz gezahlt. Das bedeutet folglich, dass je größer der Tilgungszeitraum ist, der Darlehensnehmer eine immer höhere Summe an Zinsen bezahlen muss.

Für kurze Tilgungsdauer Baukredit mit hohen Raten zurück zahlen

Häufig wird dem Bankkunden zur Tilgung seines Darlehens ein anfänglicher Tilgungssatz von 1 % empfohlen. In Zeiten der Niedrigzinsphase bietet es sich aber an, von Anfang an mit einem deutlich höheren Tilgunssatz zu tilgen, da so noch innerhalb der Sollzinsbindung ein großer Anteil getilgt werden kann. Die Zinsbindung garantiert dem Kreditnehmer, dass die günstigen Bauzinsen über die vertraglich festgelegte Laufzeit bestehen bleiben. Es ist also sinnvoll, innerhalb dieser Zeit möglichst viel zu tilgen, da nicht vorausgesagt werden kann, ob die Bauzinsen nach Ablauf der Zinsbindung noch so günstig sind wie bei Vertragsabschluss. Da es sich aktuell um historisch tiefe Bauzinsen handelt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass gegen Ende der Laufzeit deutlich höhere Zinsen bestehen.

Bei Kredit: Tilgungsdauer und Anschlussfinanzierung beachten

Ist die vertraglich festgehaltene Laufzeit beendet, besteht keine Zinsbindung mehr. Haben die Darlehensnehmer bis zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig getilgt, müssen sie für die Anschlussfinanzierung einen neuen Vertrag mit neuen Zinssätzen abschließen. Je geringer der Tilgungssatz während der Laufzeit ist, desto höher ist die Restschuld. Da auch kurze Laufzeiten häufig mindestens fünf Jahre lang anhalten, ist es gut möglich, dass am Ende der Laufzeit keine Niedrigzinsphase mehr besteht. Die Anschlussfinanzierung muss folglich zu den neuen, bestehenden Zinssätzen abgeschlossen werden, die mit großer Wahrscheinlichkeit deutlich höher als die bestehenden Bauzinsen sind.

Baufinanzierung mit Annuitätendarlehen

Die gängige Form ein Baudarlehen zu tilgen ist meist das Annuitätendarlehen. Dabei wird über die gesamte Laufzeit pro Monat die gleiche Rate zurück gezahlt. Zu Beginn der Rückzahlung ist der anfängliche Tilgungsanteil meist niedriger als der Zinsanteil. Da sich die Darlehensschuld durch zunehmendes Tilgen verringert, verschiebt sich der Anteil von Zinsen und Tilgung innerhalb der monatlichen Rate. Das bedeutet, dass der Kunde gegen Ende stärker tilgt als Zinsen zu erstatten. Je nach vertraglich festgehaltenen Konditionen kann auch im Rahmen eines Annuitätendarlehens das Recht zur Sondertilgung enthalten sein. Ist das der Fall, kann mit Hilfe von Sondertilgungen die Tilgungsdauer zusätzlich verringert werden.

Tilgungsplan verschafft Übersicht über Darlehen

Wer eine Baufinanzierung abschließt, erhält mit dem Vertragsabschluss in der Regel einen Tilgungsplan. In diesem sind die Beträge genauestens aufgeführt, die der Kunde im Abstand bestimmter Zeitspannen noch zu leisten hat. So lässt sich meist genau nachvollziehen, zu welchem Zeitpunkt noch wie viel Restschuld besteht. Ein Tilgungsplan hilft dem Darlehensnehmer dabei die Rückzahlung nachzuvollziehen und verschafft ihm die nötige Übersichtlichkeit während der Tilgungsdauer. Da sich die Laufzeit einer Baufinanzierung in der Regel über viele Jahre, oder auch Jahrzehnte, erstreckt, schicken Banken regelmäßig einen aktualisierten Plan an den Kunden. Mittlerweile bieten die meisten Kreditinstitute auch die Möglichkeit an, den Tilgungsplan online abrufen zu können, sodass dieser zu jedem Zeitpunkt aktuell ist.

Tilgungsdauer: Kredit mit niedrigen Zinsen schneller abbezahlen

Wer tilgt, zahlt eine monatliche Rate an den Darlehensgeber, die schon bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Diese Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil sowie einem Zinsanteil zusammen. Der Zinsanteil ist hier abhängig von den vereinbarten Konditionen der Baufinanzierung. Sind die Bauzinsen wie aktuell besonders niedrig, fällt dieser Teil kleiner aus als bei hohen Zinsen. Das heißt der Betrag, den der Kreditnehmer zusätzlich zum Darlehen zurück erstatten muss, ist bei umso niedrigeren Bauzinsen auch umso kleiner. Da Baufinanzierungen mit einer Sollzinsbindung abgeschlossen werden, können Bauherren sich die günstigen Zinsen über viele Jahre hinweg sichern.