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Wer nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung hat, ist auf Fremdkapital angewiesen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Oft wird dann ein Bankdarlehen gewählt um das nötige Baugeld oder den Kaufbetrag zu erhalten. Viele Bauherren und Immobilienkäufer haben ihre Baufinanzierung mit Bedacht gewählt, schließlich bindet man sich mit einem Immobiliendarlehen viele Jahre bis Jahrzehnte an eine Bank. Aber selbst bei ausführlicher Recherche können sich im Laufe der Jahre die Angebote ändern. Nicht zuletzt die allgemeine Zinsentwicklung hat dafür gesorgt, dass aktuelle Bauzinsen derzeit auf einem Rekordtief stehen und bestehende Baufinanzierungen im Vergleich sehr viel schlechtere Konditionen haben.
Bei Unzufriedenheit Baufinanzierung umschulden
Aber was tun, wenn man unzufrieden ist mit seiner bestehenden Baufinanzierung? Umschuldung ist auch hier das relevante Stichwort, denn nicht nur bei Ratenkrediten kann sich ein Anbieterwechsel lohnen. Auch eine Umfinanzierung bei Immobiliendarlehen kann sinnvoll sein, wenngleich sie nicht so einfach zu handhaben ist, wie die Kredit Umschuldung. Wer sich aber vorab über die Möglichkeiten informiert, hat gute Chancen mit günstigeren Konditionen durch eine Umschuldung der Baufinanzierung zu sparen.
Sollzinsbindung beachten
Baufinanzierungen haben in den meisten Fällen eine zeitlich begrenzte Laufzeit, die sogenannte Sollzinsbindung. Bei Abschluss einer Baufinanzierung wird diese auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Üblich sind Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren. In diesem Zeitraum kann sich der Sollzins nicht ändern, man hat Gewissheit, dass die Zinsen nicht steigen können und man plötzlich mehr für sein Darlehen zahlen muss.
Der Nachteil einer solchen Festschreibung: Die Zinsen können auch nicht fallen. Wenn also aktuell sehr niedrige Zinsen angeboten werden, ist es ärgerlich, wenn man deutlich höhere Zinsen zahlen muss. Die Baufinanzierung umzuschulden ist dann eine gute Idee, nur muss vor allem im Zusammenhang mit der Sollzinsbindung einiges beachten werden.
Baufinanzierung Umschuldung: Zeitpunkt entscheidend
Die Sollzinsbindung gibt die Art der Umschuldung vor. Je nachdem wie lange man noch an den Vertrag gebunden ist, ergeben sich andere Finanzierungsinstrumente, mit der man von günstigeren Zinsen profitieren kann. Klassischerweise spricht man nur bei einem Anbieterwechsel von einer Umschuldung. Bei einer Baufinanzierung hat man als Kreditnehmer im Grunde drei Möglichkeiten sich einen neuen Anbieter – und damit neue Konditionen – zu sichern. Eine Übersicht:
| Formen der Umfinanzierung | Anschlussfinanzierung | Forward Darlehen | Umschuldung |
|---|---|---|---|
| Wann? | Frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Zinsbindung | Max. 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung | Während der Zinsbindungsfrist |
| Wie? | 1. Angebote für Anschlussfinanzierung einholen 2. Mit Anschlussangebot der Hausbank vergleichen 3. Besseres Angebot wählen und ggf. Anbieter wechseln |
1. Angebote für Forward Darlehen einholen 2. Mit Konditionen neuer Finanzierungen und Gesamtkosten vergleichen 3. Forward Darlehen abschließen |
Laufzeit länger als zehn Jahre: 1. Aktuelle Angebote vergleichen 2. Mit Sonderkündigungsrecht altes Darlehen kündigen und neues abschließen. Laufzeit kürzer als zehn Jahre: |
| Nachteile: | Stark abhängig von aktuellem Zinsniveau | Nur bei steigenden Zinsen sinnvoll | Bank muss Umschuldung zustimmen (außer bei Sonderkündigung) |
| Vorteile: | In den meisten Fällen ohne Zusatzkosten möglich | Hohe Planungssicherheit | Ersparnisse durch neue Konditionen und günstigerem Zinssatz |
Als tatsächliche Umschuldung kann also nur das Beenden der Baufinanzierung und der Wechsel zu einem anderen Anbieter während der Sollzinsbindung gesehen werden. Die klassische Anschlussfinanzierung und das Forward Darlehen sind nicht zwangsläufig mit einem neuen Anbieter verbunden, sondern können auch beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen werden.
Sonderkündigungsrecht nutzen
Sonderkündigung durch Widerspruch
Dank fehlerhafter Vertragsklauseln gibt es bei einigen Baufinanzierungen ein weiteres mögliches Sonderkündigungsrecht. Wie man durch einen Widerspruch kündigen kann und was man beachten muss in unserem Widerrufs-Spezial:
In Deutschland gibt es ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht für Darlehen, die länger als zehn Jahre bestehen. Man hat damit die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen, sobald die Zehn-Jahres-Marke des Darlehens überschritten ist und muss für diese außerplanmäßige Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die meisten Baufinanzierungen haben eine oft eine längere Laufzeit als zehn Jahre und so kann man vom Sonderkündigungsregelung profitieren.
Mit einer Frist von sechs Monaten kann man dann die Baufinanzierung ganz einfach kündigen und zu einem neuen Anbieter wechseln. Dazu gehört natürlich, dass die ausstehenden Schulden beglichen wurden. Das Geld hierfür erhält man aus der Finanzierung beim neuen Anbieter.
Baufinanzierung umschulden ohne Sonderkündigungsrecht
Komplizierter wird es, wenn man das Immobiliendarlehen umfinanzieren möchte, ohne das Sonderkündigungsrecht nutzen zu können. Zwei Aspekte machen dieses Vorgehen schwieriger.
Kündigung nur mit Zustimmung der Bank
Zum einen muss die Bank der Umschuldung zustimmen. Sie ist nicht verpflichtet den Wunsch des Darlehensnehmers zu entsprechen und kann eine vorzeitige Kündigung ablehnen. Dann kann man nur noch mit besonderen Umständen argumentieren, etwa weil man gezwungen ist, die Immobilie zu verkaufen. Auch für solche Fälle gibt es Sonderregelungen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Der zweite Aspekt, den man beachten muss, wenn man seine Baufinanzierung umschulden möchte, ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kann von den Banken als eine Art Entschädigung für die entgangenen Zinsen erhoben werden. Die Bank erhält durch die vorzeitige Kündigung und die Ablösung des Darlehens schließlich weniger Zinszahlungen. Ob eine solche Entschädigung erhoben wird und in welcher Höhe, steht im Darlehensvertrag. Eine Überprüfung der Unterlagen steht also an erster Stelle bei der Umschuldung.
Baufinanzierung: Umschuldung Schritt für Schritt
Bevor man sich zur Umschuldung entscheidet, sollte man sich die Konditionen des alten Vertrags genau überprüfen: Wie hoch ist der Zinssatz? Wie lange läuft das Darlehen noch? Welche Kündigungsregelungen gibt es? All das muss bei einer Umschuldung berücksichtigt werden. Denn nur wer diese Daten kennt, weiß ob eine Umschuldung überhaupt möglich ist. Außerdem benötigt man die bestehenden Konditionen, um sie mit den aktuellen Angeboten für Baufinanzierungen vergleichen zu können. Rechner für Baufinanzierungen helfen dabei, passende Angebote zu finden.
Konditionen richtig vergleichen
Kreditbetrag für
Umschuldung ermitteln
Die noch ausstehende Restschuld plus evtl. anfallende Kosten ergeben den neuen Nettodarlehensbetrag, zu dem eine neue Baufinanzierung abgeschlossen wird.
Mit einem Vergleichsrechner kann man ideal Angebote für Umschuldungen finden und vergleichen. Damit man aber realistisch einschätzen kann, welche Ersparnisse möglich sind, muss man einige Punkte des alten Vertrags kennen. Anhand des Tilgungsplans lässt sich leicht ermitteln, wie viel an Zinsen man insgesamt noch an die Bank zu zahlen hat. Dann vergleicht man diesen Betrag mit den Zinskosten bei einem neuen Darlehen – inklusive aller noch anfallender Kosten. Nur wenn die Ersparnisse größer sind als die Kosten, lohnt es sich umzuschulden.
Alten Vertrag kündigen und neuen abschließen
Im Kreditvertrag findet man alle wichtigen Informationen wie Kündigungsklauseln, Kündigungsfristen und evtl. anfallende Bearbeitungsgebühren oder Entschädigungszahlungen. In den meisten Fällen genügt ein schriftliches Kündigungsschreiben, das per Post an die Bank geht. Allerdings gilt es, Kündigung und Neuabschluss in der richtigen Reihenfolge zu absolvieren.
Nachdem man nach genauen Berechnungen und mit Hilfe eines Baufinanzierung Vergleich einen passenden neuen Anbieter gefunden hat, kann die Umschuldung beginnen Man sollte zunächst die neue Baufinanzierung mit dem Zweck Umschulden abschließen und erst danach die alte Finanzierung kündigen. Schließlich wäre es fatal, wenn man die alte Baufinanzierung gekündigt hat und dann keine neue Finanzierung erhält, um die noch ausstehenden Schulden zu begleichen.
Neuer Anbieter übernimmt Formalitäten
Viele Banken und Kreditinstitute übernehmen nach Vertragsabschluss für ihre neuen Kunden die weiteren bürokratischen Hürden. Vor allem die Kommunikation mit der alten Bank und die rechtzeitige Überweisung der Ablösesumme werden als Service von neuen Anbietern übernommen. Als Darlehensnehmer muss man nichts weiter tun, als nach vollzogenem Wechsel die monatlichen Raten an die neue Bank zu zahlen.
Achtung: Zusatzkosten beachten!
Bei einem Anbieterwechsel können neben der Vorfälligkeitsentschädigung noch weitere Kosten anfallen. Grundsätzlich wird die finanzierte Immobilie bei einem Baudarlehen als Sicherheit für die Bank hinterlegt. Dies wird im Grundbuch festgehalten. Wechselt man nun den Anbieter, muss der neue Anbieter als Gläubiger eingetragen und der alte gestrichen werden. Da diese Umschreibungen notariell beglaubigt werden müssen, ist dies ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor.
Eine kostengünstige Variante ist die Grundschuldabtretung sein. Dabei wird die Grundschuld nur an einen anderen Gläubiger übertragen und der Grundbucheintrag muss nicht gelöscht und neu angelegt werden. Auch wenn eine Grundschuldabtretung günstiger ist als eine Löschung, so werden doch in jedem Fall Gebühren für das Grundbuch und Notarkosten fällig. Diese Kosten müssen bei der Bewertung, ob sich eine Umschuldung lohnt, berücksichtigt werden!
Umschuldung Baufinanzierung: Sorgfältige Recherche spart Geld
Eine Baufinanzierung umzuschulden erfordert ein hohes Maß an Planung und genauer Berechnungen. Ein einfacher Vergleich von Zinssatz A mit Zinssatz B genügt in den meisten Fällen nicht. Erst wenn alle Kosten mit den Ersparnissen gegengerechnet wurden und man alle Konditionsdetails genau verglichen hat, sollte man sich an eine Umschuldung wagen. Je nach persönlicher, finanzieller Situation kann auch ein Forward Darlehen die sinnvollere Alternative sein. Ein aktueller Bauzinsvergleich hilft, die derzeitigen Konditionen besser einzuschätzen und das Sparpotential zu erkennen.
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