Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Auswirkungen des Gesetzes 2018

Die Finanzkrise, die 2008 ihren Anfang nahm, hat deutliche Spuren in der Bankenwelt hinterlassen. Die allzu laxe Vergabe von Immobilienkrediten, vor allem in den USA, hat maßgeblich zur Krise beigetragen, die ganze Banken und sogar Staaten in die Knie gezwungen hat. Aus diesem Grund hat das Europäische Parlament eine Verschärfung der Vorgaben bei der Vergabe von Verbraucherdarlehen beschlossen. Alle EU-Mitglieder mussten diese möglichst rasch in ihre Gesetzgebung integrieren. In Deutschland ist seit März 2016 die Immobilienkreditrichtlinie im Gesetz verankert und muss seitdem von den Banken umgesetzt werden. Doch was genau bedeutet das für den Verbraucher?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf einen Blick:

  • Die WIKR ist eine EU-weite Regelung, die seit 2016 in Deutschland in Kraft ist.
  • Banken haben teils strengere Auflagen bei der Vergabe von Immobilienkrediten.
  • Einkommen, Beruf, Alter, Familienstand des Kreditnehmers/der Kreditnehmer werden geprüft.
  • Eine Absicherung in Form von Versicherungen wirkt sich positiv aus.
  • Altverträge sind nicht betroffen, ebenso sollen Anschlussfinanzierungen ausgeklammert werden.
  • Banken sind haftbar im Falle einer Falschberatung.
  • Die WIKR wird laufend überarbeitet und nachgebessert, da sie als zu streng angesehen wird.

Die Entstehung der Immobilienkreditrichtlinie und ihre Bedeutung

Bereits im Jahr 2014 wurde die Richtlinie im EU-Parlament beschlossen und an die einzelnen Mitgliedstaaten zur Umsetzung in deren Gesetze übergeben. Im März 2016 hat der Bundestag das Gesetz dann offiziell ins deutsche Recht aufgenommen. Damit soll das Aufkommen zukünftiger Krisen, wie sie ab 2008 im Rahmen der Finanzkrise entstanden sind, erschwert und eine Immobilienblase verhindert werden. Banken sind nun verpflichtet, wesentlich genauer hinzusehen, wem sie einen Immobilienkredit gewähren. Auf Altverträge hat dies keine Auswirkungen, doch jedes neu geschlossene Darlehen muss den Anforderungen entsprechen.

Banken prüfen den Kreditnehmer genauer vor der Vergabe eines Immobiliendarlehens

Wer einen Immobilienkredit beantragt, wird seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, kurz WIKR, oftmals genauer geprüft. Die Kreditwürdigkeitsprüfung muss sicherstellen, dass der Kunde in der Lage ist, das Darlehen jetzt und in Zukunft zurückzuzahlen. Dabei spielt nicht nur die Bonität eine Rolle, sondern auch, in welcher Branche man arbeitet, ob es einen zweiten Kreditnehmer gibt, welche Pläne die Kreditnehmer für die Zukunft haben, ob es zusätzliche Sicherheiten gibt und wie sich der Standort der Immobilie voraussichtlich entwickelt. Kurzum: Ein zukünftiger Immobilienbesitzer muss sich wesentlich genauer in die Karten schauen lassen als es zuvor der Fall war.

Strengere Auflagen für Banken und Kunden

Nur Beratung oder schon Verkauf?

Viele Banken unterscheiden seit der Umsetzung der WIKR zwischen einem unverbindlichen Beratungsgespräch oder einem Verkaufsgespräch. Eine Beratung ist sehr viel unkonkreter und beinhaltet keine Nennung von besseren Tarif-Alternativen. Es wird dem Interessenten lediglich eine Information zu dessen konkreter Anfrage herausgegeben. Wer eine Beratung anhand der eigenen finanziellen Situation wünscht, muss hingegen eine umfassende Verkaufsberatung in Anspruch nehmen, welche sich nach den Vorgaben der WIKR richtet.

Die Wohnkredit Richtlinie nimmt die Anbieter wie die Verbraucher gleichermaßen in die Pflicht, sich umfassend zu informieren, bevor ein Vertrag zustande kommt. Die Bank muss das Risiko eines Kreditausfalls minimieren, während der Kunde genauer nachweisen muss, dass die Kreditvergabe gerechtfertigt ist und kein Ausfall zu befürchten ist.
Beantragt der Kunde nun ein Immobiliendarlehen, kann der Anbieter nicht nur das Einkommen und die Branche des Antragstellers für die Entscheidung heranziehen, sondern auch, welche weiteren finanziellen Polster vorhanden sind. Etwaige Verdienstausfälle müssen einkalkuliert werden, welche zum Beispiel anhand der Familienplanung abgeschätzt werden können. Planen die Kreditnehmer eine größere Familie, kann dies ein Signal für die Bank sein, dass ein oder beide Elternteile später weniger Einkommen haben könnten. Zudem können jüngere Kreditnehmer bessere Chancen haben als ältere Personen, die vor dem Renteneintritt stehen. Auch der Wert der Immobilie gilt als Sicherheit.
Auch der Standort der Immobilie ist wichtig für die Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkredit oder die Höhe des Zinses. Hier könnte die Bank prüfen, wie sich die Lage der Immobilie und somit der Kaufpreis in Zukunft entwickeln wird und wie viel das Objekt bei einem Wiederverkauf wert sein kann. Hierbei ist vor allem wichtig, dass sich die derzeitig oft hohen Kaufpreise langfristig wieder auf einem normalen Niveau einpendeln können und eine Immobilie somit einen geringeren Kaufpreis erzielen kann. Mögliche Wertsteigerung durch Renovierungen können ebenfalls berücksichtigt werden.

Banken haften für Falschberatung: Beratungsprotokoll ist Pflicht

Für jedes Gespräch muss ein Beratungsprotokoll angefertigt werden, das sicherstellt, dass der Kreditnehmer über alle Pflichten und Risiken aufgeklärt wurde. Die Beratung muss alle gesetzlichen Vorgaben erfüllen. Auch wenn dies einen höheren bürokratischen Aufwand bedeutet, hat es dennoch große Vorteile für den Kreditnehmer: Die Bank legt damit schriftlich fest, dass sie den Antragsteller geprüft hat und ihn für kreditwürdig hält. Sollte sich später herausstellen, dass der Kreditnehmer sich das Immobiliendarlehen nicht leisten konnte, kann die Bank haftbar gemacht werden und muss Schadensersatz zahlen. Damit soll verhindert werden, dass Kunden dazu gedrängt werden, höhere Kredite als nötig aufzunehmen.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Zusammenfassung der Punkte

Hier noch einmal die wesentlichen Faktoren der Wohnimmobilienrichtlinie in der Übersicht:

  • Bonität, Einkommen, Branche und Alter des Kreditnehmers werden geprüft
  • Zukünftige Entwicklungen spielen eine Rolle (Stichwort Familienplanung oder Renovierungen)
  • Immobiliendarlehen muss abgesichert sein
  • Banken haften für die Falschberatung

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Umsetzung in der Praxis

Für wen wird es schwieriger, einen Kredit zu bekommen?

Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat konkrete Auswirkungen für alle, die ein Darlehen abschließen wollen. Generell könnten einzelne Banken bei der Kreditvergabe strenger sein. Wie sich das Ganze auswirkt, hängt von der Bank ab, da die Auslegung stark variieren kann. Vor allem Familien, ältere Personen oder solche mit geringem Einkommen könnten es schwerer haben, einen Immobilienkredit bzw. einen günstigen Zinssatz zu erhalten. Für junge Familien oder Paare, die einen Kinderwunsch hegen, kann es schweirger werden als für Paare ohne Kinderwunsch und mit doppeltem Einkommen. Da die Banken verstärkt auf das Einkommen achten, ist es bei jungen Familien besonders wichtig, dass auch ein Einkommen ausreicht, um das Darlehen abzuzahlen. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sah zunächst vor, dass für das Darlehen lediglich das monatlichen Einkommen berücksichtigt wird und nicht anderweitig hinterlegten Sicherheiten, wie der Wert des Hauses an sich. Dies betraf somit vor allem Personen aus einkommensschwächeren Schichten und diejenigen, die nur befristet beschäftigt sind. Da diese Entwicklung jedoch auf starke Kritik von Verbraucherschützern gestoßen ist, soll in Zukunft auch der Immobilienwert mit einbezogen werden.
Auch bei Rentnern oder Personen, die kurz vor der Rente stehen und eine Immobilie als Altersvorsorge abschließen wollen, muss damit gerechnet werden, dass der Darlehensantrag abgelehnt wird. Zwar kaufen ältere Menschen eher seltener eine Immobilie, doch benötigen sie Modernisierungskredite umso häufiger, vor allem hinsichtlich des alters- oder behindertengerechten Umbaus. Banken ziehen die statistische Lebenserwartung heran, um das Kreditausfallrisiko im Todesfall zu berechnen. Dies und das meist geringere Einkommen eines Rentners machen es älteren Personen schwerer, an ein Immobiliendarlehen zu kommen.

Einkommen ist Trumpf

Ein regelmäßiges Einkommen ist generell ein wichtiger Faktor bei der Vergabe von Krediten. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gibt jedoch strengere Richtlinien vor. Der Wert der gekauften Immobilie dürfen von den Banken nicht als exklusiver Sicherheitsfaktor herangezogen werden. Der Fokus liegt vor allem auf dem Einkommen: Die Rate muss über die ganze Darlehenslaufzeit aus dem Gehalt gezahlt werden können, was wiederum ein Vorteil für alle Berufstätigen mit unbefristetem Arbeitsvertrag ist.

Absicherung wirkt sich positiv aus

Natürlich ist es nicht möglich, einen Lebensweg exakt vorauszusagen. Ein sicherer Job, eine gesunde Ehe oder eine gute Gesundheit sind nicht zwangsläufig für immer. In solchen Fällen steht die Finanzierung, die meist auf mehrere Jahrzehnte ausgelegt ist, auf der Kippe. Banken müssen daher verstärkt darauf achten, dass der Kreditnehmer ausreichend für den Ernstfall abgesichert ist. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie empfiehlt den Kreditgebern daher, dass Kreditnehmer bestimmte Versicherungen abschließen. Dies ist zwar keine Pflicht, kann jedoch sehr wohl dazu beitragen, dass sich eine Bank für oder gegen die Kreditvergabe entscheidet. So kann dem Kunden eine Lebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung ans Herz gelegt werden.

Was geschieht bei bestehenden Darlehensverträgen?

Bereits bestehende Darlehen, die vor der Einführung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie geschlossen worden sind, sind von den Änderungen nicht betroffen. Lediglich bei der Anschlussfinanzierung finden die neuen Richtlinien Anwendung. Es kann daher passieren, dass man plötzlich von der Bank abgelehnt wird, die das Darlehen bis hierher finanziert hat. Dieser Teil der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sieht sich heftiger Kritik seitens Verbraucherschützern ausgesetzt, da für diese eine Anschlussfinanzierung nicht mit denselben Maßstäben geprüft werden sollte, als es bei einer Erstfinanzierung geschieht. Daher soll auch bei diesem Punk nachgebessert werden und Anschlussfinanzierungen von der Regelung ausgeschlossen werden.

Wissenswertes zur Vorfälligkeitsentschädigung

Auswirkungen für Vermittler

Vermittler von Immobiliendarlehen müssen seit Inkrafttreten der WIKR eine Gewerbeerlaubnis gemäß § 34i GewO vorweisen. Die Übergangsfrist lief im März 2017 ab. Voraussetzung für deren Erhalt ist u.a. eine Berufshaftpflichtversicherung und angemessene Berufserfahrung (beispielsweise eine geeignete Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau oder Bankfachwirt/in), auch Sachkundenachweis genannt. Immobiliendarlehensvermittler, die schon fünf Jahre oder länger im Beruf arbeiten, müssen aufgrund der „Alte-Hasen-Regelung“ keinen erneuten Sachkundenachweis erbringen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung steht schon viele Jahre in der Kritik. Es wird bemängelt, dass Banken diese meist zu hoch ansetzen und der Kunde daher oft zu viel bezahlt. Die Vorfälligkeitsentschädigung muss immer dann gezahlt werden, wenn der Kreditnehmer das Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen will.
Eigentlich war im Gesetzesentwurf zur Immobilienkreditrichtlinie eine Deckelung der Kosten vorgesehen, da Banken zuvor weitestgehend freie Hand bei der Kalkulation hatten. Jedoch wird auch in der neuen Richtlinie nicht genau definiert, welche Kosten die Bank an den Kunden weitergeben darf. Streng genommen dürfen nur die tatsächlich im Zusammenhang mit der Rückzahlung stehenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Doch für den Kreditnehmer ist dies nur schwer ersichtlich und nachvollziehbar. Erst die Zeit und etwaige Gerichtsprozesse dürften abschließend klären, ob eine weitere Einschränkung der Banken nötig ist.

Weiterentwicklung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Auswirkungen auf die Zukunft

Als die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 in Kraft getreten ist, wurde sie nicht von jedem begrüßt. Zwar sollen die die neuen Vorgaben eine allzu hohe Überschuldung einzelner Haushalte verhindern; viele Personengruppen wie junge Familien, Geringverdiener oder Ältere könnten es jedoch schwerer haben als bisher, einen Kredit oder niedrige Zinsen zu erhalten. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass Banken nun verantwortlich gemacht werden können, wenn ein Kreditnehmer falsch beraten wurde. Zudem verunsichert die Immobilienkreditrichtlinie viele Verbraucher, da sie stärker als bisher durchleuchtet werden. Das Umsetzungsgesetz wurde in Deutschland besonders streng realisiert, was ebenfalls kritisiert wurde. Eine Immobilienblase, wie sie in den USA entstanden ist, wird von Finanzexperten für den deutschen Markt als unrealistisch eingestuft.
Daher verwundert es nicht, dass das Gesetz verbessert werden soll. So werden Maßnahmen verhandelt, die der Finanzaufsicht Bafin mehr Rechte einräumen, um drohende Immobilienblasen zu verhindern, beispielsweise durch eine Deckelung der Beleihungen bei Immobilienkäufen. Im Gegenzug sollen die Vorgaben gelockert und somit mehr Menschen die Aufnahme eines Darlehens ermöglicht werden. Dazu gehört, dass auch die Wertsteigerung einer Immobilie als Sicherheit herangezogen werden darf und nicht nur das Einkommen des Kreditnehmers.
Bis die Wohnimmobilienkreditrichtlinie optimiert ist, könnte noch einige Zeit ins Land gehen. Für den Kreditnehmer sind die Nachbesserungen generell positiv, da sie wieder mehr Menschen erlauben, ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Die niedrigen Bauzinsen ermöglichen es, eine hohe Tilgung zu vereinbaren und das Darlehen schnell abzuzahlen oder alternativ bei geringerem Einkommen die monatliche Rate relativ niedrig zu halten. Daher sollten Kaufinteressenten auch jetzt ganz genau vergleichen, welches Angebot sie wählen, um eine möglichst günstige Baufinanzierung zu erhalten.

Stand: 06.04.17