Zinsbindung: Baufinanzierung mit Planbarkeit

Wer einen Hausbau plant, hat in der Regel jede Menge im Kopf – zum Beispiel einige Fragen wie: Wie groß soll mein neues Zuhause sein? Schmeckt mein Essen von einem teuren Induktionskochfeld tatsächlich besser? Und werde ich wirklich wie meine Eltern? Da sollte die Baufinanzierung selbst im Idealfall nicht auch noch zum Problemfaktor werden. Daher ist es sinnvoll, sich noch vor Vertragsabschluss über die verschiedenen Bedingungen einer Baufinanzierung zu informieren. So auch über die Zinsbindung.

Baufinanzierung: Zinsbindung sichert festen Zinssatz

Die Zinsbindung bindet den Kreditnehmer und die Bank in der Regel für die Dauer der Zinsbindungsfrist an einen Zinssatz, der von der Bank für die Rückzahlung des Darlehens erhoben wird. Dieser wird beim Abschluss des Darlehens festgesetzt und verändert sich über die vertraglich geregelte Baufinanzierung Laufzeit nicht.

Die Zinsfestschreibung schützt vor den Folgen, die ein variabler Zinssatz mit sich bringen würde: Ein variabler Zinssatz innerhalb der Baufinanzierung könnte dazu führen, dass die Zinsen für den Kreditnehmer täglich steigen und fallen. Da sich der persönliche Zinssatz so direkt am Marktzins orientieren würde und dieser kaum vorhersehbar ist, müsste der Kunde ohne Einwand die Zinsrate bezahlen – egal ob diese zum Vorteil gesunken oder zum Nachteil gestiegen ist. Die Zinsbindung verhindert derartig unübersichtliche Kostenveränderungen, indem sie für den Kunden eine Zinsrate für die gesamte Laufzeit festhält. Häufig schätzen vor allem Familien die hohe Planbarkeit, die langfristige Zinsen mit sich bringen, weil so keine plötzlich anfallenden Kosten gefürchtet werden müssen – was ein variabler Zinssatz nicht bieten könnte. Eine Baufinanzierung mit festgeschriebenen Zinsen eignet sich daher ideal, um sich den bestehenden Zinssatz für eine lange Darlehen Laufzeit zu sichern.

Baufinanzierung: Laufzeit und Zinsbindungsfrist nicht zwingend gleich

Paar plant glücklich neues Zuhause

Im Rahmen einer Baufinanzierung wird ausgerechnet, wie viel Zeit der Kreditnehmer in Anspruch nehmen muss, um sein Darlehen an die Bank zurückzuzahlen. Dieser Zeitraum variiert je nach der Höhe der monatlichen Raten. Die Laufzeit der Baufinanzierung muss aber nicht zwangsläufig die der Zinsfestschreibung sein.
Die Laufzeiten von Baufinanzierung und Zinsbindung sind grundsätzlich unabhängig voneinander: Somit kann die Zinsbindung 5 Jahre betragen, genauso ist aber auch möglich, dass die Zinsbindung 15 Jahre beträgt.

Läuft die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung des Darlehens aus, gilt ein neuer Zinssatz für den wiederum eine neue Laufzeit mit der Bank vereinbart wird. Grundsätzlich kann die Zinsbindungsfrist auch direkt bei Beginn der Baufinanzierung vertraglich so festgehalten werden, dass sie über die gesamte Baufinanzierung läuft. Dann spricht man in der Regel von einem Volltilgerdarlehen, da das gesamte Darlehen innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird.

Zinsbindungsfristen: Vor- und Nachteile in der Gegenüberstellung

Prinzipiell ist es ratsam, einen Finanzierungsplan immer hingehend der finanziellen Situation sowie individuellen Lebensumständen zu prüfen. Diese fallen natürlich bei jedem anders aus, was eine allgemeingültige Lösung für alle quasi unmöglich macht. Doch wer genau prüft und vergleicht, kann in der Regel relativ leicht herausfinden wie lange eine Zinsbindung für ihn aktuell Sinn macht:

    Kurze Zinsbindungsfrist

  • Bei kurzer Zinsfestschreibung: i.d.R. niedrige Sollzinsen, dafür häufig höhere Tilgungsraten
  • Bietet sich in Zeiten hoher Bauzinsen an
  • Bei Tendenzen zu niedrigeren Zinsen sinnvoll
  • Entweder hohe Restschuld oder sehr hohe monatliche Raten
  • Risiko: bestehende Restschuld muss zu den zukünftig geltenden Zinssätzen beglichen werden, die bei Vertragsabschluss noch unbekannt sind
  • Lange Zinsbindungsfrist

  • Besonders in Niedrigzinsphasen sinnvoll
  • Ermöglicht niedrigere Tilgungen
  • Geringfügig höhere Zinsen bei der Bank, dafür gesicherte Zinsen für gesamte Laufzeit
  • Sehr lange Zinsbindung sinnvoll bei Tendenzen zu steigenden Bauzinsen
  • Hohe Planbarkeit
  • Kein aktives Mitverfolgen von Bauzinsen nötig

Derartige Überlegungen sind grundsätzlich mit einem gewissen Risiko verbunden, da keine Garantie über den Verlauf der Bauzinsen besteht. Ein Anhaltspunkt für zukünftige Trends kann die langfristige Zinsentwicklung der letzten Jahre sein. Jedoch sind auch hierbei allenfalls Tendenzen auszumachen.

Baufinanzierung: Variabler Zins für Unentschlossene

Wer sich nicht frühzeitig auf einen Zins festlegen möchte, da er beispielsweise vom weiteren Sinken der Bauzinsen ausgeht, kann sich zunächst für eine Alternative entscheiden. Ein variabler Zinssatz, aktuell für Viele attraktiv, innerhalb eines variablen Darlehens, bedeutet hohe Flexibilität für den Kreditnehmer. Dabei wird in der Regel der Zins alle 3 Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Steigen die Zinsen aber plötzlich in enorme Höhen, hat der Kreditnehmer die Möglichkeit den Vertrag mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende zu kündigen.

Wird ein variabler Kredit gekündigt, fallen meist keine Vorfälligkeitsentschädigungen an. Der Kreditnehmer muss aber normalerweise einen neuen Vertrag bei einer Bank abschließen, um seine derzeitige Restschuld zu begleichen. Oft greift man dann zur klassischen Baufinanzierung. Ohne Tilgung und Zinsrate genau zu berechnen, sollte man aber auch diese nicht abschließen. Eine genaue Prüfung der aktuellen Konditionen bietet sich vor allem bei einem Wechsel der Darlehensformen an.

Umschuldung der Baufinanzierung: Sollzinsbindung beachten

Als Umschuldung wird die Ablöse eines alten durch einen neuen Kreditvertrag bezeichnet. Möglich ist das auch innerhalb einer Baufinanzierung. Zinsbindung kann hier allerdings störend sein, da sie den Kreditnehmer meist an den alten Vertrag bindet. Dennoch kann eine Umschuldung besonders attraktiv für Kreditnehmer sein – und zwar immer dann, wenn die Zinsen bei Vertragsabschluss deutlich höher waren als zum aktuellen Zeitpunkt.

Wer trotzdem nach einer Möglichkeit sucht von den niedrigen Bauzinsen aktuell zu profitieren, muss unter Umständen Vorfälligkeitsgebühren in Kauf nehmen. Diese werden in der Regel erhoben, wenn die Zinsfestschreibung noch über einen längeren Zeitraum besteht. Eine derartige Entschädigung verlangen Banken meist, da durch eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung die gewinnbringenden Zinsraten für die festgelegte Zeit wegfallen.

Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung

Sind Bauzinsen gegenwärtig besonders niedrig, kann sich eine Umschuldung auch lohnen, wenn die Zinsfestschreibung noch einige Jahre besteht. Da hier in der Regel die genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird, kann es sinnvoll sein sich die Kosten für einen Umschuldungskredit genauestens auszurechnen und die unterschiedlichen Konditionen der Banken zu vergleichen. Die Möglichkeit eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitszahlungen abzuwickeln, besteht in der Regel frühestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Angebote von anderen Banken können prinzipiell auch schon früher eingeholt und mit denen der Hausbank abgeglichen werden.

Anmerkung: Die Zinsbindung wird häufig auch Sollzinsbindung oder Zinsfestschreibung genannt.