Baufinanzierung: Tipps & Tricks für den Weg ins Eigenheim

Mein Haus, mein Zaun, mein Garten – Eigenheimbesitzer sind stolz auf ihr Zuhause. Und viele, die bisher noch nicht in die eigenen vier Wände investiert haben, möchten dies ändern und die aktuell niedrigen Bauzinsen nutzen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Allerdings bedeuten niedrige Zinsen nicht automatisch, dass jede Finanzierung besonders günstig ist. Die Baufinanzierung muss ein stimmiges, auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmtes Gesamtkonzept bilden. So ist es möglich tausende Euros zu sparen und aktuell günstig zu finanzieren. Zukünftige Eigenheimbesitzer sind also gut beraten, bei der Baufinanzierung Tipps & Tricks zu beherzigen.

Tipp 1: Finanzielle Ausgangssituation realistisch beurteilen

Ein Baukredit ist eine langfristige Verpflichtung. Je höher die Kreditsumme, desto länger meist auch die Rückzahlung. Es ist daher wichtig, vorab die eigene finanzielle Situation sorgfältig zu analysieren, damit der Kredit stets gestemmt werden kann. Kreditnehmer sollten sich unter anderem fragen:

  • Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung, auf das in absehbarer Zukunft nicht benötigt wird?
  • Wie hoch darf die monatliche Rate maximal sein, damit unerwartete Kosten, zum Beispiel für die Reparatur des Autos, keine finanziellen Probleme verursachen?
  • Ist in naher Zukunft mit freiem Kapitalzum Beispiel aus einer fälligen Lebensversicherung zu rechnen, das zur Tilgung des Kredits genutzt werden kann?

Auch wenn es bei manchen Anbietern bei einem sicheren und sehr gutem Gehalt möglich sein kann, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. In vielen Fällen ist eine sogenannte Vollfinanzierung finanziell nur schwer zu stemmen. Banken verlangen in der Regel auch einen Zinsaufschlag, um ihr erhöhtes Kreditausfallrisiko zu kompensieren. Es ist sinnvoller, selbst Kapital in die Finanzierung einzubringen. Je mehr Eigenkapital, desto geringer ist auch die Beleihung. Dadurch ergeben sich oftmals bessere Konditionen. Experten empfehlen 20 % bis 30 % Eigenkapitalanteil. Das Mindestziel sollte sein, die Erwerbsnebenkosten, die sich auf rund 10 % des Kaufpreises belaufen, selbst zu stemmen.

Tipp 2: Kaufpreis richtig einschätzen

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist aktuell sehr hoch. Das treibt natürlich auch die Preise in die Höhe. Um ein Gefühl für den Markt zu bekommen, ist es wichtig, mehrere Immobilien zu besichtigen. Nur so können potentielle Eigenheimbesitzer einschätzen, ob der geforderte Kaufpreis gerechtfertigt ist. Im Zweifelsfall kann es sich außerdem lohnen, einen Immobilienexperten hinzuzuziehen.

Tipp 3: Hohe Tilgung in Niedrigzinsphase wählen

Aktuell freuen sich viele Kreditnehmer über die günstigen Bauzinsen. Allerdings sollten diese nicht dazu verleiten, eine sehr niedrige Tilgungsrate zu vereinbaren und zum Beispiel mit lediglich 1 % zu tilgen. Gerade in Niedrigzinsphasen sollten Darlehensnehmer von Beginn an möglichst viel zurückzahlen. Schließlich ist der Zinsanteil der Monatsrate bereits entsprechend niedriger, was den finanziellen Spielraum des Kreditnehmers erhöhen sollte. Und da es wahrscheinlich ist, dass die Zinsen auch wieder steigen, können sich die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung in Zukunft massiv erhöhen. Daher gilt: Kreditnehmer sollten eine angemessene Tilgung wählen und von Beginn an zum Beispiel 3 % zurückzahlen. Nur so reduziert sich die Restschuld schnell genug, um die aktuellen Niedrigzinsen optimal zu nutzen.

Tipp 4: Flexible Rückzahlung festlegen

Manchmal geht es schneller als geplant – damit Kreditnehmer flexibel auf Veränderungen der persönlichen Situation reagieren können, sollten sie daher im Kreditvertrag Sondertilgungen vereinbaren. Eine Sondertilgung ist eine außerordentliche Sonderzahlung, mit der Kreditnehmer das Darlehen zusätzlich zur monatlichen Rate zurückzahlen können. Manche Anbieter verlangen dafür eine Gebühr – andere wiederum nicht, beschränken jedoch die Höhe der Sondertilgungen auf einen jährlichen Betrag. Am besten ist es, einen Anbieter zu wählen, der kostenlos und uneingeschränkt Sondertilgungen gewährt.

Es ist außerdem immer möglich, dass sich die eigene finanzielle Situation zum Beispiel durch einen Jobwechsel verändert. Denn wer eine Gehaltserhöhung erhält, hat mehr Spielraum und kann den Kredit schneller tilgen. In dieser Situation ist es praktisch, die Monatsrate flexibel und kostenlos anpassen zu können und auf diese Weise schneller schuldenfrei zu werden. Doch das ist nicht immer möglich. Es ist daher wichtig, sich diese Flexibilität in der Rückzahlung vertraglich zu sichern.

Tipp 5: Lange Zinsbindungsfrist in Niedrigzinsphase vereinbaren

Besonders in Niedrigzinsphasen ist es sinnvoll, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Auf diese Weise ist der Kreditnehmer vor steigenden Zinsen geschützt und hat für einen langen Zeitraum Planungssicherheit. Zwar verlangen viele Anbieter einen Zinsaufschlag, wenn sie Darlehen mit einer Zinsbindung von beispielweise 15 Jahren vergeben. Ist jedoch zukünftig mit einem Zinsanstieg zu rechnen, lohnt sich in der Regel eine lange Zinsbindung.

Tipp 6: Für die richtige Darlehensart entscheiden

Das Annuitätendarlehen ist in der Baufinanzierung die häufigste Darlehensart. Der Kreditnehmer zahlt gleichbleibende Raten und kann auf dieses Weise besonders gut planen. Es gibt zwar weitere Darlehensarten wie das Tilgungsdarlehen oder das endfällige Darlehen. Für die hohen Summen, die in der Baufinanzierung vergeben werden, eignet sich jedoch ein Annuitätendarlehen besonders gut. Die finanzielle Belastung wird gleichbleibend auf viele Jahre verteilt. Für ein Tilgungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer eine mit der Zeit abnehmende Monatsrate. Die Belastung ist mit Beginn der Tilgung am höchsten. Ein endfälliges Darlehen wird am Ende der Laufzeit auf einen Schlag fällig. Bis dahin zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen. Je nach finanzieller Situation kann zwar eine Darlehensart sinnvoller sein als die andere. Wer ein Annuitätendarlehen abschließt, profitiert jedoch von der sehr hohen Planungssicherheit.

Tipp 7: Alle Nebenkosten berücksichtigen

Wer eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur den Kaufpreis der Immobilie samt Kreditzinsen zahlen: Es fallen auch Kaufnebenkosten an. Diese machen rund 10 % des Kaufpreises aus und setzen sich unter anderem aus Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und Maklerprovision zusammen. Wer baut, muss weitere Kostenstellen, zum Beispiel für die Baugenehmigung, einkalkulieren. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer auch beachten, dass sie monatlich Geld für Reparaturen und Renovierungen beiseitelegen sollten. Auf diese Weise bleibt der Wert der Immobilie erhalten und Eigentümer erleben keine bösen Überraschungen, wenn einmal das Dach marode oder ein neuer Farbanstrich nötig wird.

Tipp 8: Angebote vergleichen

Banken und Kreditvermittler erhalten Provisionen und müssen bestimmte Verkaufsziele erreichen. Es lohnt sich daher immer, mehrere Anbieter zu vergleichen. Manche Angebote unterschieden sich stark und können einen Zinsunterschied von beispielsweise 0,5 % – 1 % ausmachen. Und bei einer hohen Kreditsumme ist das eine ganze Menge Geld, wie das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht:

Angebot 1 Angebot 2
Darlehen: 250.000 € Darlehen: 250.000 €
Monatliche Rate: 800 € Monatliche Rate: 800 €
Effektivzins: 2 % Effektivzins: 2,5 %
Zinsbindung: 10 Jahre Zinsbindung: 10 Jahre
Restschuld nach zehn Jahren: 198.671,15 € Restschuld nach zehn Jahren: 211.241,79 €

Bei Angebot 1 spart der Kreditnehmer nach 10 Jahren bereits satte 12.570,64 € .

Es lohnt sich also, jede Kommastelle bei der Suche nach der passenden Finanzierung zu berücksichtigen. Wer mehrere Angebote vergleichen möchte, nutzt am besten einen Online-Rechner. Mit nur wenigen Klicks können Nutzer persönliche Finanzierungsangebote kostenlos anfordern.

Tipp 9: Konditionen mit der Bank verhandeln

Mit Eigenleistungen sparen

Viele Banken honorieren es, wenn Darlehensnehmer einige Bauarbeiten selbst erledigen und belohnen Eigenleistungen mit einem günstigeren Zinssatz. Das klingt für viele sehr verlockend. Doch Vorsicht, damit die Zinsersparnis durch Bauverzögerungen oder -mängel nicht dahin ist, ist es besonders wichtig, sich nicht zu übernehmen und die eigenen handwerklichen Fähigkeiten realistisch einzuschätzen.

Einer der häufig ungenutzten Tipps in der Baufinanzierung: Konditionen mit der Bank verhandeln. Es ist durchaus erlaubt und kann von Erfolg gekrönt sein, die Finanzierungsdetails mit dem Bankberater zu diskutieren. Denn fast jeder Finanzdienstleister verfügt über einen Spielraum und kann Kreditnehmern zum Beispiel beim Zinssatz entgegenkommen. Um die Verhandlungschancen zu erhöhen, kann es sich lohnen, den bevorzugten Kreditgeber mit günstigeren Konkurrenzangeboten zu konfrontieren.

Tipp 10: Bereitstellungszinsen vermeiden

Es gibt einige Kostenstellen, die Immobilienkäufer leicht vergessen, wenn sie ihre Hausfinanzierung planen. Ein Beispiel: die Bereitstellungszinsen. Dieser Kostenpunkt ist vor allem dann relevant, wenn Kreditnehmer ein eigenes Haus bauen oder die eigene Immobilie renovieren. Der Grund: Wer baut oder die Wohnung renoviert, greift im Gegensatz zu Hauskäufern meist nicht sofort auf die gesamte Kreditsumme zurück – er parkt einen Restbetrag vorübergehend bei der Bank. Diesen Service lässt sich das Geldinstitut meist bezahlen und berechnet dafür Bereitstellungszinsen. Diese liegen häufig bei monatlich 0,25 % .

Wie also die unliebsamen Mehrkosten vermeiden? Zum einen sollten Kreditnehmer einen Anbieter wählen, der eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit gewährt. Je nach Angebot kann es hier zu großen Unterschieden kommen. Zum anderen sollten Hausbauer das eigene Bauvorhaben realistisch planen und auch bei der Suche nach dem richtigen Baupartner sehr sorgfältig vorgehen.

Tipp 11: Staatliche Förderungen berücksichtigen

Um den Besitz von Wohneigentum zu fördern, gibt es eine Reihe staatlicher Kfw-Förderung, die Wohnungsbauprämie, den Wohn-Riester sowie eine Reihe regionaler Förderprogramme. Meist erhalten Darlehensnehmer über diese Förderungen besonders zinsgünstige Kredite oder Steuervorteile. Häufig werden vor allem Familien mit Kindern oder einkommensschwache Personen gefördert. Wer plant, ein Baudarlehen aufzunehmen, sollte sich daher über staatliche Fördermöglichkeiten informieren und so zusätzlich sparen.

Tipp 12: Anbieter für Anschlussfinanzierung überdenken

Mit Abschluss der Erstfinanzierung ist es in der Regel nicht getan. Die Kreditsummen für Baufinanzierungen sind meist sehr hoch und es bleibt nach Ablauf der ersten Zinsbindung eine Restschuld übrig. Um diese zu tilgen, wird eine Anschlussfinanzierung nötig. Grundsätzlich können Kreditnehmer den Anbieter für eine Anschlussfinanzierung wechseln. Sie sollten daher nicht aus Bequemlichkeit das Angebot der Hausbank leichtfertig akzeptieren, sondern Konditionen verschiedener Anbieter vergleichen.

Baufinanzierung: Tipps beherzigen und sparen

Aktuell spielen viele Deutsche mit dem Gedanken, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen und interessieren sich daher für eine Immobilienfinanzierung. Tipps und Tricks für Finanzierungsdetails gibt es einige. Wer diese beachtet und sich finanziell nicht übernimmt, kann aktuell zu sehr attraktiven Konditionen die eigenen vier Wände finanzieren. Neben einem stimmigen Gesamtkonzept, das optimal zur eigenen finanziellen Situation passt, sind wichtige Tricks in der Baufinanzierung zum Beispiel, staatliche Fördermaßnahmen zu berücksichtigen, Angebote zu vergleichen und unnötige Kosten wie Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Dem günstigen Weg ins Eigenheim steht dann meist nichts im Wege.