Baufinanzierung: Tipps & Tricks für den Weg ins Eigenheim

Ein Baukredit ist eine langfristige Verpflichtung. Je höher die Kreditsumme, desto länger dauert meist die Rückzahlung. Es ist deshalb sehr wichtig, dass Sie Ihre eigene finanzielle Situation als auch Ihre Möglichkeiten sorgfältig und realistisch analysieren. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass Sie sich mit dem Kredit übernehmen oder diesen unnötig lange abzahlen. Fragen Sie sich:

• Wie viel Eigenkapital steht mir zur Verfügung, auf das ich in absehbarer Zukunft verzichten kann?
• Wie hoch darf die monatliche Rate maximal ausfallen, sodass unerwartete Kosten, wie die Reparatur des Autos, keine finanziellen Probleme verursachen?
• Kann ich in naher Zukunft mit freiem Kapital, zum Beispiel aus einer fälligen Lebensversicherung, rechnen, das zur Tilgung meines Kredits genutzt werden kann?

Auch wenn es bei manchen Anbietern bei einem sicheren und guten Gehalt möglich ist, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, sollten Sie diese Variante sehr genau überdenken. Denn in vielen Fällen ist eine sogenannte Vollfinanzierung nur schwer zu stemmen. Zusätzlich verlangen Banken oft einen Zinsaufschlag, um ihr erhöhtes Kreditausfallrisiko zu kompensieren. Es ist in jedem Fall sinnvoller, selbst Kapital in die Finanzierung einzubringen.

Je mehr Eigenkapital, desto geringer ist auch die Beleihung. Dadurch ergeben sich oftmals bessere Konditionen. Experten empfehlen 20 % bis 30 % Eigenkapitalanteil. Das Mindestziel sollte sein, die Erwerbsnebenkosten selbst zu tragen.

Die Nachfrage für Kaufimmobilien ist aktuell sehr hoch. Das treibt natürlich auch die Preise in die Höhe. Um ein Gefühl für den Markt zu bekommen, sollten Sie nicht darauf verzichten, mehrere Immobilien zu besichtigen. Nur so können Sie einschätzen, ob der geforderte Kaufpreis gerechtfertigt ist. Im Zweifelsfall lohnt es sich, einen Immobilienexperten hinzuzuziehen.

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen möchten, haben Sie eine riesige Auswahl an Angeboten, aus denen Sie wählen können. Es lohnt sich immer, mehrere Anbieter zu vergleichen. Schließlich gilt es, einen Kredit zu finden, der nicht nur mit günstigen Zinsen punktet, sondern dessen Konditionen genau das erfüllen, wonach Sie suchen. Wer sich Zeit zum Vergleichen nimmt und die günstigstmöglichen Zinsen findet, spart in jedem Fall bares Geld. Besonders bei einer hohen Kreditsumme kann sich das lohnen, wie das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht:

Bei Angebot 1 spart der Kreditnehmer nach 10 Jahren bereits satte 12.570,64 € .

Es lohnt sich also, jede Kommastelle bei der Suche nach der passenden Finanzierung zu berücksichtigen. Besonders unkompliziert können Sie verschiedene Angebote über einen Online-Rechner vergleichen. Dieser ermöglicht es Ihnen, mit nur wenigen Klicks persönliche Finanzierungsangebote kostenlos anzufordern.

Das Annuitätendarlehen ist das am häufigsten vergebene Darlehen der Baufinanzierung. Es eignet sich gut für Kredite, die über sehr hohe Summen abgeschlossen werden, denn es bringt entscheidende Vorteile für Sie: Sie zahlen über die gesamte Laufzeit gleichbleibend hohe Raten, die für eine besonders hohe Planungssicherheit sorgen.

Weitere mögliche Darlehensarten sind das Tilgungsdarlehen oder das endfällige Darlehen. Das Tilgungsdarlehen zahlen Sie mit im Laufe der Zeit abnehmenden Monatsraten ab. Die Belastung ist zum Beginn der Tilgung am höchsten. Ein endfälliges Darlehen wird dagegen am Ende der Laufzeit auf einen Schlag fällig. Bis dahin zahlen Sie nur die anfallenden Zinsen.

Ein Tipp, den viele Kreditnehmer nicht bedenken: Die Ihnen angebotenen Konditionen müssen nicht endgültig sein. Verhandeln Sie mit Ihrer Bank. Es ist durchaus erlaubt und kann von Erfolg gekrönt sein, die Finanzierungsdetails mit dem Bankberater zu diskutieren. Denn fast jeder Finanzdienstleister verfügt über einen gewissen Spielraum und kann Kreditnehmern zum Beispiel beim Zinssatz entgegenkommen. So können Sie beispielsweise Ihre Verhandlungschancen erhöhen, indem Sie Ihren bevorzugten Kreditgeber mit günstigeren Konkurrenzangeboten konfrontieren.

Besonders in Niedrigzinsphasen ist es sinnvoll, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren. Auf diese Weise sichern Sie sich die günstigen Zinsen und können bei steigenden Zinsen entspannt bleiben. Die lange Zinsbindungsfrist sorgt auch für Planungssicherheit, die bei der Tilgung eines Kredits immens wichtig ist. Zwar verlangen viele Anbieter einen Zinsaufschlag, wenn sie Darlehen mit einer Zinsbindung von beispielweise 15 Jahren vergeben. Ist jedoch zukünftig mit einem Zinsanstieg zu rechnen, lohnt sich die lange Zinsbindung.

Kreditnehmer können sich aktuell über die günstigen Bauzinsen freuen. Lassen Sie sich jedoch nicht von ihnen dazu verleiten, eine sehr niedrige Tilgungsrate zu vereinbaren und zum Beispiel mit lediglich 1 % zu tilgen. Gerade in Niedrigzinsphasen sollten Sie die günstigen Zinsen nutzen und von Beginn an so viel wie Ihnen möglich zurückzahlen. Schließlich gilt es, möglichst rasch schuldenfrei zu sein.

Gerade bei einer jahrelangen Zinsbindung ist es wichtig, dass Sie so flexibel wie möglich bleiben und auf Veränderungen Ihrer persönlichen Situation reagieren können. Deshalb sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Ihr Kreditvertrag Sondertilgungen vorsieht. Eine Sondertilgung ist eine außerordentliche Sonderzahlung, die Sie zusätzlich zu Ihrer monatlichen Rate entrichten und Ihr Darlehen so schneller tilgen. Manche Anbieter verlangen dafür eine Gebühr – andere wiederum nicht, beschränken jedoch die Höhe der Sondertilgungen auf einen jährlichen Betrag. Am besten ist es, einen Anbieter zu wählen, der kostenlos und uneingeschränkt Sondertilgungen gewährt.

Warum das wichtig ist? Es ist immer möglich, dass sich die eigene finanzielle Situation, zum Beispiel durch einen Jobwechsel, verändert. Wenn Sie dabei eine Gehaltserhöhung erhalten, haben Sie mehr Spielraum und können zusätzliche Zahlungen einrichten.

Oft erwähnt und doch gerne vergessen: Die Nebenkosten beim Hausbau und -kauf. Denn allein mit dem Bau- oder Kaufpreis ist es leider nicht getan. Schließlich wollen auch Posten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Baugenehmigung oder Maklerprovision gezahlt werden. Rund 10 % des Kaufpreises sollten Sie deshalb zusätzlich einkalkulieren und bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen.

Es gibt einige Kostenstellen, die Immobilienkäufer leicht vergessen, wenn sie ihre Hausfinanzierung planen. Ein Beispiel sind die Bereitstellungszinsen. Dieser Kostenpunkt ist vor allem dann relevant, wenn Sie ein eigenes Haus bauen oder die eigene Immobilie renovieren.

Der Grund: Wer baut oder die Wohnung renoviert, greift im Gegensatz zu Hauskäufern meist nicht sofort auf die gesamte Kreditsumme zurück – er parkt einen Restbetrag vorübergehend bei der Bank. Und diesen Service lässt sich das Geldinstitut bezahlen, es berechnet dafür Bereitstellungszinsen.

Wie können Sie die unliebsamen Mehrkosten vermeiden? Zum einen indem Sie bereits bei der Wahl Ihres Anbieters darauf achten, dass dieser eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit gewährt. Je nach Angebot kann es hier zu großen Unterschieden kommen. Zum anderen sollten Sie das eigene Bauvorhaben realistisch planen und auch bei der Suche nach dem richtigen Baupartner sehr sorgfältig vorgehen.

Um den Besitz von Wohneigentum zu fördern, gibt es eine Reihe staatlicher Förderungen, von denen Immobilienkäufer profitieren können. So können Sie zum Beispiel besonders zinsgünstige Darlehen der Kfw nutzen, vom Baukindergeld oder Wohn-Riester profitieren sowie sich zu einer Reihe regionaler Förderprogramme informieren. Vor allem für Familien mit Kindern oder einkommensschwächere Personen lohnt es sich, einen genauen Blick auf die verschiedenen Möglichkeiten zu werfen. Denn wer die passenden Voraussetzungen mitbringt, kann mit Hilfe vom Staat zusätzlich sparen.

Mit dem Abschluss der Erstfinanzierung ist es meist nicht getan. Die Kreditsummen für Baufinanzierungen fallen im Allgemeinen sehr hoch aus, sodass die wenigsten Kreditnehmer ihr Darlehen in der Laufzeit der ersten Finanzierungsrunde vollständig abbezahlen. Fast immer bleibt eine Restschuld – und um diese zu tilgen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. In der Regel wird der Anbieter Ihrer ersten Finanzierung Ihnen zu gegebener Zeit ein Angebot machen. Doch das müssen Sie nicht annehmen. Im Gegenteil: Nutzen Sie die Möglichkeit und informieren Sie sich, was andere Kreditgeber zu bieten haben. Ein Vergleich der Konditionen verschiedener Anbieter kann Ihnen zu günstigeren Zinsen und besseren Rahmenbedingungen verhelfen.