Geplatzter Immobilienkredit: Wenn Banken doppelt kassieren

Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?

Es ist keine schöne Angelegenheit, wenn eine Baufinanzierung platzt. Sind Kreditnehmer plötzlich zahlungsunfähig, wird es für die meisten ungemütlich. Sie müssen der Bank die Restschuld zurückzahlen, was meist nur durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie geht. Der Auszug aus den eigenen vier Wänden ist dann unvermeidbar. Für die Kreditnehmer ergeben sich hier nicht nur emotionale, sondern auch finanzielle Sorgen und Nöte. Viele Banken scheinen diese Situation auszunutzen und kassieren mehrfach von ihren Kunden.

Wie Banken sich entschädigen lassen

Vorfälligkeitsentschädigung

Wann muss sie geleistet werden?

  • Bei vorzeitiger Kündigung durch den Kreditnehmer
  • Nichtabnahmeentschädigung bei nicht ausgezahlten Krediten

Außer: Sonderkündigungsrecht:

  • Fristgerechte Kündigung nach 10 Jahren Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Für Banken bedeutet der vorzeitige Ausfall eines Kredits immer einen finanziellen Verlust. Sie vergeben den Immobilienkredit in der Annahme, dass über die gesamte Laufzeit die Raten mit Zinsen bezahlt werden. Ist dies nicht mehr der Fall, lassen die Banken sich diesen Ausfall bezahlen. Neben der übrigen Restschuld kassieren viele Banken noch Vorfälligkeitsentschädigung und Verzugszinsen sowie Bearbeitungsgebühren. Die Kosten können sich auf mehrere tausend Euro belaufen. Besonders bei den hohen Summen von Baufinanzierungen sind die Zusatzzinsen vergleichsweise hoch und nicht als Peanuts anzusehen.

Modellfall könnte Schule machen

Konkret hatte eine Familie aus NRW gegen die hohen Zusatzkosten ihrer Bank geklagt. Ihr war auf die Restschuld von 236.678 Euro noch 16.164 Euro Vorfälligkeitsentschädigung und 14.554 Euro Verzugszinsen berechnet worden. Die Familie hatte Klage eingereicht und kam bis vor den Bundesgerichtshof. Die Argumentation während der Verhandlung: Banken stünden eigentlich neben der Rückzahlung der Restschuld nur noch Verzugszinsen zu. Die Bank hatte doppelte Strafzinsen verlangt. Bevor es zu einem Urteil kommen konnte, lenkte die Bank ein, um keine Präzedenzfall zu kreieren, der Schule machen könnte. Sie erstattete die Vorfälligkeitsentschädigung zurück.

Bitterer Beigeschmack der Verhandlungen

Auch wenn die Familie ihr Geld zurückerhalten hat, so ist doch kein rechtskräftiges Urteil gefallen, weil die Parteien sich schon vorab einigen konnten. Experten gehen davon aus, dass dahinter das Kalkül der Bank steht, den Fall nicht publik zu machen und weitere Klagen von Kunden heraufzubeschwören. Doch da der Fall nun in den Medien und speziell über die Stiftung Warentest verbreitet wurde, könnte vielen Banken schon bald eine Klagewelle drohen.

Wie können sich Kreditnehmer zur Wehr setzen?

Auch wenn es kein allgemeingültiges Urteil gibt, sollten Kreditkunden ihre Verträge prüfen und nachrechnen, was sie bezahlt haben, wenn ihr Immobilienkredit vorzeitig beendet werden musste. Zwar ist nicht sicher, ob man vor Gericht Recht bekommt, doch die Aussichten sind gut. Viele Anwälte wollen Sammelklage einreichen.
Wer in der Vergangenheit zu viel bezahlt hat, sollte folgende Tipps beachten:

  • Rückzahlungsinformationen nach Platzen des Kreditvertrags prüfen: Wurden Verzugszinsen UND eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen?
  • Verzugszinsen dürfen nicht höher als 2,50% vom Basiszinssatz liegen
  • Informationen zum eigenen Fall gibt es bei der Verbraucherzentrale
  • Auch bereits komplett zurückgezahlte Forderungen können nachträglich zurückerstattet werden
  • Sammelklage anschließen
  • Eigene Kündigung schützt nicht vor Zahlung: Wer aus eigenen Stücken die Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigt, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auch das Provozieren einer Kündigung seitens der Bank durch Einstellung der Zahlung sollte nicht ausgeübt werden. Dies könnte vor Gericht sogar als Betrugsversuch gelten.

Generell sollten Kunden vor Schließung eines Kreditvertrags faire Bedinungen heraushandeln und die Rückzahlungsmodalitäten vorab prüfen.

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Welche Baufinanzierung eignet sich am besten?

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Darlehenstilgung: Baufinanzierungen werden heute schneller getilgt

Kinder malen Hauszeichnung an eine WandBaufinanzierungen werden immer schneller getilgt. Zu diesem Ergebnis kam Frankfurter Allgemeine Zeitung, die sich auf Daten verschiedener Anbieter und Baufi-Vermittler stützt. Die niedrigen Bauzinsen ermöglichen es Bauherren, eine höhere Tilgung zu vereinbaren und somit höhere Raten zu zahlen. Dies verkürzt logischerweise die Laufzeit der Immobilie erheblich und die Darlehenstilgung kann schneller vonstatten gehen.

Trotz der schnelleren Baufinanzierung Tilgung sollten Kunden auch von der Funktion Gebrauch machen, Sondertilgungen zu leisten und somit die Chance zu nutzen, die Baufinanzierung noch früher zu tilgen. Ein finanzielles Polster sollte man dennoch haben. Immer häufiger greifen Kreditnehmer auch auf kürzere Zinsbindungsphasen zurück, weil sie auf einen weiteren Abstieg des Zinsniveaus spekulieren.

So entwickelt sich die Darlehenstilgung bei Baufinanzierern

Der Tilgungssatz bei Baufinanzierungen steigt stetig an und hat sich in den letzten Jahren konstant hinaufgearbeitet. So hat die Tilgung des Darlehens innerhalb eines Jahres einen Anstieg von durchschnittlich 2,25% auf 2,44% gemacht. Die Daten basieren auf 20.000 Baufinanzierungen, die im entsprechenden Jahr getätigt wurden. Da die Zinsen generell eher niedriger geworden sind, haben Bauherren stattdessen die Tilgung angehoben. Sie zahlen damit zwar einen höheren Zins, doch sind sie dafür auch schneller schuldenfrei.

Baufinanzierung: Tilgung entscheidet maßgeblich über Laufzeit und Restschuld

In den letzten Jahren war eine Darlehenstilgung von 1% üblich. Dadurch kann die Restschuld zu Ende der Zinsbindung jedoch noch immer sehr hoch sein. Schuld sind die damals höheren Zinsen, die Darlehensnehmern schon eine hohe Zinsbelastung aufbürden, so dass für eine höhere Tilgung kaum etwas übrig bleibt. Jetzt jedoch steigt die Tilgungsrate bei Baufinanzierungen an. 3% Tilgung und das direkt zu Darlehensbeginn sind keine Seltenheit mehr. Experten raten zu dieser Höhe, sofern es finanziell möglich ist.

Beispiel aus dem aktuellen Bauzinsenvergleich: Geht man von einem Darlehen von 100.000 Euro aus, dessen Zinsbindung über 10 Jahre geht und eine Beleihung von 60% aufweist, liegt die Restschuld am Ende mit einer 1%-igen Tilgung bei einem effektiven Jahreszins von 2,30% p.a. bei über 88.000 Euro. Bereits bei einer Tilgung von 2% ist die Restschuld um 11.000 Euro geringer. Bei 3% Tilgung sind es lediglich noch 66.000 Euro.

Baufinanzierung Tilgungsplan erstellen

Man muss sich jedoch nicht lebenslänglich auf eine Tilgungshöhe festlegen. Viele Baufinanzierungen können beliebig angepasst werden. Oftmals ist es möglich, die Tilgung nach Ablauf eines Jahres anzupassen. Viele Banken wiederum bieten an, die Tilgung 2 bis 3 Mal während der Laufzeit kostenfrei anzupassen. Doch auch wenn die Anpassung der Darlehenstilgung nicht kostenlos ist, lohnt es sich meist. Viele Banken verlangen beispielsweise lediglich einen Aufpreis von 100 Euro.

Auch Sondertilgungen sollten möglich sein. Viele Anbieter offerieren eine kostenfreie Sondertilgung im Jahr. Wer über das Jahr hinweg etwas zur Seite gelegt hat, kann dies für Sondertilgungen nutzen.

Generell sollte man einen Baufinanzierung Tilgungsplan erstellen. Eine kopflose Anpassung der Tilgung ohne Rücksicht auf Verluste kann, wenn man zu knapp kalkuliert, auch in finanzielle Engpässe führen. Kreditnehmer sollten vorab überlegen, wie viel sie im Monat an Geld entbehren können, das in die Abzahlung der Baufinanzierung fließt. Die Baufinanzierung sollte auch an sich ändernde Lebensumstände anpassbar sein.

Käufer hoffen auf fallende Bauzinsen

Generell, so die Umfrage, sinkt entgegen Expertenrat die Sollzinsbindung. Im letzten Jahr sank diese durchschnittlich um anderthalb Jahre. Damit könnte sich ein Trend hin zur Hoffnung auf sinkende Zinsen abzeichnen. Rechnet man damit, dass das Zinsniveau weiter sinkt, könnten zur Anschlussfinanzierung die Bauzinsen nochmals weiter im Keller sein. Ob dies wirklich der Fall ist, bleibt abzuwarten. Generell raten Experten, lange Zinsbindungen zu wählen, da keine Vorhersage gemacht werden kann, wie das Zinsniveau in zehn oder gar 15 Jahren aussehen könnte.

Tipp: Bei unserem Bauzinsen Vergleich handelt es sich auch um einen Baufinanzierung Tilgungsrechner. Sie können hier eine Tilgung bis zu 10% berücksichtigen lassen, um auszurechnen, wie hoch die monatliche Rate und die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist.

Quelle: FAZ

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